證券時報網(wǎng)
阮潤生
2025-05-20 19:52
投資引擎正在啟動！
5月20日午間開盤，富時中國A50指數(shù)期貨、MSCI中國A50互聯(lián)互通指數(shù)期貨均漲超1%。
今天（5月20日）上午，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長秦海翔就《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見》進(jìn)行了詳細(xì)介紹。國家發(fā)展改革委固定資產(chǎn)投資司負(fù)責(zé)人趙成峰在國新辦發(fā)布會上表示，國家發(fā)展改革委將繼續(xù)持續(xù)推進(jìn)城市更新各項工作，加大中央投資支持力度。將于今年的6月底前下達(dá)2025年城市更新專項中央預(yù)算內(nèi)投資計劃。金融監(jiān)管總局統(tǒng)計與風(fēng)險監(jiān)測司司長廖媛媛也在國新辦發(fā)布會上表示，將研究出臺專門的城市更新項目貸款管理辦法。
中信證券認(rèn)為，《意見》進(jìn)一步證明了大拆大建不可取，城市核心區(qū)域的城市更新有機(jī)推進(jìn)，機(jī)會可能遠(yuǎn)大于遠(yuǎn)郊區(qū)的新城建設(shè)。把握這些業(yè)務(wù)機(jī)會，就需要企業(yè)具備因地制宜打造精品的能力、深耕城市溝通規(guī)劃的能力、改造升級運營提效的能力和出表資產(chǎn)推動REITs上市的能力。
那么，就股市而言，機(jī)會又集中在哪里呢？
利好來襲
今天（5月20日）上午10時，國務(wù)院新聞辦舉行新聞發(fā)布會，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、財政部、自然資源部、金融監(jiān)管總局有關(guān)負(fù)責(zé)人將介紹推進(jìn)城市更新行動有關(guān)情況，并回答記者提問。
趙成峰表示，國家發(fā)展改革委將繼續(xù)持續(xù)推進(jìn)城市更新各項工作，加大中央投資支持力度。今年中央預(yù)算內(nèi)投資專門設(shè)立城市更新的專項，支持城市更新相關(guān)的公益性基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，在支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城中村改造等項目的基礎(chǔ)上，擴(kuò)圍支持城市危舊住房、老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)轉(zhuǎn)型提質(zhì)等工程。目前國家發(fā)展改革委正在組織計劃申報和項目評審等工作，將于今年的6月底前下達(dá)2025年城市更新專項中央預(yù)算內(nèi)投資計劃。
他還表示，在“兩重”建設(shè)超長期特別國債的資金安排中，將繼續(xù)對城市地下管網(wǎng)設(shè)施建設(shè)、改造項目給予支持。用好地方政府專項債券，繼續(xù)支持符合條件的城市更新項目建設(shè)。充分發(fā)揮政府和社會資本合作（PPP）新機(jī)制，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）的作用。
廖媛媛在會上表示，金融監(jiān)管總局將指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)深入理解城市更新行動的內(nèi)在邏輯，準(zhǔn)確把握新特點新要求，按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，積極為城市更新行動提供豐富多樣、量身定制的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)，滿足不同主體、不同項目、不同階段、不同環(huán)節(jié)的金融需求。
秦海翔表示，將深入貫徹落實《意見》部署要求，推動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造任務(wù)落實落細(xì)。
一是繼續(xù)抓好“里子”工程，持續(xù)推進(jìn)城市燃?xì)?、供水、污水、排水、供熱等地下管網(wǎng)的升級改造，因地制宜建設(shè)地下綜合管廊。
二是持續(xù)提升城市的安全韌性，實施城市排水防澇提升工程，推進(jìn)城鎮(zhèn)燃?xì)獾陌踩?，加快推進(jìn)城市生命線安全工程建設(shè)，對城市市政設(shè)施進(jìn)行實時監(jiān)測、動態(tài)預(yù)警、有效處置，切實消除安全隱患。
三是加快推進(jìn)新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，運用信息化、數(shù)字化手段，提升基礎(chǔ)設(shè)施的智慧化水平，加快完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運維的長效管理制度，探索城市建設(shè)運營投融資新模式，不斷提升城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和管理服務(wù)水平。
影響多大？
此次發(fā)布會釋放的信號其實是此前中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動意見》的延續(xù)。
上述文件提出了2030年城市更新行動取得重要進(jìn)展的目標(biāo)，要求城市更新全過程堅持系統(tǒng)觀念、發(fā)揮規(guī)劃導(dǎo)向、統(tǒng)籌發(fā)展和安全、堅持因地制宜量力而行，并從用地政策、房屋使用全生命周期安全管理制度、投融資方式等方面強(qiáng)化支撐保障機(jī)制。
中信證券認(rèn)為，《意見》在大力實施城市更新，促進(jìn)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、文脈賡續(xù)、品質(zhì)提升，提高居民生活質(zhì)量等方面與歷史文件一脈相承，且相比歷史政策更聚焦存量優(yōu)化。預(yù)計城市更新工作的持續(xù)開展將為產(chǎn)業(yè)鏈帶來新的投資機(jī)會。
值得注意的是，《意見》并未將城市更新和大拆大建劃上等號，而是反復(fù)強(qiáng)調(diào)“保護(hù)”，嚴(yán)禁以危險住房名義違法違規(guī)拆除改造歷史文化街區(qū)、傳統(tǒng)村落、文物和歷史建筑；要保護(hù)傳統(tǒng)風(fēng)貌；做好歷史文化風(fēng)貌保護(hù)前期工作，不搞大拆大建等。因此中信證券認(rèn)為，未來的城市更新工作，和歷史上大規(guī)模的新城建設(shè)完全不同。存量街區(qū)和存量建筑的改造，新建一些小面積的單體建筑，整體提升街區(qū)風(fēng)貌，是本輪城市更新的主要內(nèi)容。在告別了大拆大建之后，存量建筑的功能用途改變將更為便利，這反過來十分有利于擅長運營提效的企業(yè)。
《意見》提到完善市場化投融資模式，吸引社會資本參與城市更新，推動符合條件的項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs和資產(chǎn)證券化產(chǎn)品?！兑庖姟芬螅苿油恋鼗旌祥_發(fā)利用和用途依法合理轉(zhuǎn)換，盤活利用低效用地，優(yōu)化零星用地集中改造、容積率轉(zhuǎn)移或獎勵政策。有利于一些深耕當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展商，獲得一批規(guī)模小、位置好、用途多元的土地，考驗企業(yè)的精品開發(fā)能力，也為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供了新的舞臺。
中信證券認(rèn)為，城市更新也給物業(yè)服務(wù)行業(yè)提供了新的發(fā)展機(jī)會。一些高樓齡項目的養(yǎng)護(hù)運維可能獲得新的政策支持，一些老舊小區(qū)的配套設(shè)施可能借政策東風(fēng)而得到優(yōu)化。政策也非常有利于商管類公司的發(fā)展。
銀河證券認(rèn)為，城市更新八項任務(wù)基本涉及到了城市建設(shè)的方方面面，不僅僅是針對房地產(chǎn)建設(shè)，還包含了相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和功能服務(wù)建設(shè)。建設(shè)投資規(guī)模方面，主要還是城中村、老舊小區(qū)改造、地下管網(wǎng)改造三方面投資額較大。而年內(nèi)具體能夠帶動多少投資規(guī)模，可以從資金端進(jìn)行跟蹤觀測。此外，危房改造方面，提及加快拆除改造D級危險住房，雖然對此未有公開數(shù)據(jù)。但可從過往中央和地方預(yù)算中用于危房改造支出進(jìn)行大致推算。過去支出規(guī)模較大時主要集中在2015-2019年棚改期間，最高合計支出536億元/每年，此后開始逐步降低，截至2022年合計支出93億元。在上一輪棚改后實際待拆D級危房數(shù)量較少，目前每年投資規(guī)?；蛟?00億元以下。
下一步，可以期待的增量政策或是政策性金融工具，例如通過PSL向政策性銀行提供資金用于擴(kuò)圍基礎(chǔ)設(shè)施基金，用作項目資本金。從信用傳導(dǎo)路徑來看，往往是財政、政策性金融、商業(yè)金融逐步擴(kuò)圍。因此，在當(dāng)前存量政策基礎(chǔ)上，如后續(xù)看到新增政策性工具出臺及商業(yè)銀行大規(guī)模參與，則投資規(guī)模預(yù)期相應(yīng)提升。
排版：劉珺宇?????????
校對：陶謙???
