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2025-06-06 22:30
5月30日，廣州迎來5宗住宅用地出讓，其中位于番禺區(qū)的4宗地塊均被民企敏捷集團以底價收入囊中，總成交金額達(dá)33.2億元。
同一天，重慶有兩宗地塊迎來現(xiàn)場出讓，本地民企海成集團以底價競得渝北區(qū)地塊。
此前的5月27日，在長沙市岳麓區(qū)洋湖片區(qū)一宗宅地的出讓中，民企永州嘉信地產(chǎn)以8.68億元競得，溢價率達(dá)23%。永州嘉信地產(chǎn)是經(jīng)過24輪的競價獲得該地的，擊退了中海、金茂、綠城、保利等央國企。
5月23日，成都土地市場集中出讓3宗涉宅用地，均被民營房企拿下。其中新都區(qū)一宗地塊被嘉禾興地產(chǎn)以6.03億元競得，溢價率19.67%。與其進行爭奪的，是另一家民營房企四川邦泰。
近期，越來越多的民營房企現(xiàn)身土地市場，既激活了市場競爭，也凸顯出整體市場的信心正在恢復(fù)。
這些民營房企大多是深耕區(qū)域的中小企業(yè)，他們的區(qū)域布局、拿地策略既不同于央國企，也和以往的大型民營企業(yè)有所不同。在本輪市場調(diào)整中，不少民營企業(yè)出險，短期內(nèi)很難重回牌桌。新一批民營房企的崛起，則正在重塑市場格局。
小型民企參與度提升
敏捷集團拿地前，今年廣州土地市場僅有一宗土地被民企競得。5月6日，番禺廣場融媒體中心北側(cè)一宗 “蚊型”宅地出讓，番禺置業(yè)以3.07億元競得該地，溢價率為19.48%。
與之相比，敏捷集團此次拿地的金額更大，其帶來的市場信號也更為強烈。
近期活躍在土地市場上的民營房企，大多與敏捷集團類似：規(guī)模不大；區(qū)域深耕能力強；布局二三線城市為主，甚至下沉到四線城市。
與敏捷同日拿地的海成集團，同樣未上市。官網(wǎng)信息顯示，海成集團起源于1992年，深耕川渝。除重慶主城外，還在萬州、奉節(jié)、內(nèi)江、開州、巫山等城市有所布局。
5月23日在成都搶地的嘉禾興地產(chǎn)和邦泰，均為四川本土房企。其中，嘉禾興除布局成都外，還在四川省內(nèi)的簡陽、資中、內(nèi)江、溫江等地有所布局。
邦泰的規(guī)模要大一些。據(jù)官方介紹，截至2024年末，其業(yè)務(wù)遍布川、渝、云、皖、湘、鄂、甘、陜、晉、桂、贛等全國11省/自治區(qū)/直轄市，進駐全國36座城市，開發(fā)面積超過3200萬平方米。值得注意的是，邦泰并未進駐一線城市。
在土地市場表現(xiàn)最為亮眼的民企，無疑仍是濱江。濱江植根杭州，布局長三角區(qū)域。近年來，隨著樓市進入深度調(diào)整期，不少民營房企出現(xiàn)債務(wù)違約，濱江憑借其對杭州市場的深耕能力，仍保持著不錯的發(fā)展勢頭，并逐漸成為“民企之光”。
多家機構(gòu)指出，在今年的土地市場，民營房企的參與度明顯提升，其拿地金額、面積占比也較過去兩年明顯提高。
根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計，今年1~5月，在房企權(quán)益拿地金額中，濱江集團以270億元排名第4，邦泰以52億元排名第17位，海成集團以28億元的拿地支出躋身前20，敏捷集團則排名第23。而在權(quán)益拿地面積中，共有三家民企位居前十，分別是邦泰、濱江，以及威海山海湖置業(yè)。
青睞“弱區(qū)位、小體量”地塊
民營房企重回牌桌，釋放出的信號意義不容忽視。
近兩年來，房地產(chǎn)市場處于深度調(diào)整期，行業(yè)風(fēng)險不斷暴露。民營房企因抗風(fēng)險能力相對較弱，一度大幅放緩擴張步伐。如今這些企業(yè)再度拿地，凸顯出預(yù)期正在改善。
“小型民企開始拿地，主要是從去年底開始的，今年尤其明顯。”成都某大型上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示。
去年9月末，監(jiān)管層首次提出“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，并推出一系列穩(wěn)樓市政策，此后，市場在多輪政策刺激下逐漸企穩(wěn)。從時間節(jié)點上看，民營房企重新出手拿地，與市場升溫的路徑較為吻合。
但值得注意的是，與過往民營房企四處“攻城略地”相比，如今活躍在土地市場的民企，規(guī)模、布局、戰(zhàn)略路徑均大不相同。
前述房企人士指出，一方面，當(dāng)前活躍的民營企業(yè)主要是區(qū)域性房企，而非全國化房企。這些房企大多在區(qū)域市場內(nèi)深耕多年，具備較好的品牌口碑和產(chǎn)業(yè)鏈整合能力，與大型房企相比，更有比較優(yōu)勢。
目前最具代表性的民營房企濱江，并未真正走出“長三角”，且在杭州市場的優(yōu)勢人盡皆知。相比之下，在本輪市場調(diào)整中，不少全國化布局的民營房企已遭遇資金鏈風(fēng)險，短期內(nèi)無力在土地市場廝殺。龍湖、新城等暫無資金風(fēng)險的企業(yè)，則已大幅收縮投資。
另一方面，民營房企大多青睞“弱區(qū)位、小體量、低總價”的地塊。除濱江外，當(dāng)前活躍在土地市場的民營房企，均未在一線城市布局，其區(qū)域布局以三四線城市為主，即使在二線城市，也多選擇非核心區(qū)域的地塊。
“從某種程度上說，這也是大企業(yè)主動撤出的結(jié)果?！痹撊耸勘硎荆陙?，大型全國化房企普遍實施戰(zhàn)略收縮，不僅從三四線城市撤出，甚至不再布局二線城市的非核心區(qū)域。這些區(qū)域的市場空間，便逐漸由民營房企來填補。
同時，由于資金實力及開發(fā)能力相對不足，民營房企更青睞小體量和低總價地塊，而無力競爭大體量的綜合地塊。根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計，今年前5月全國住宅用地成交總價前十的地塊，全部由央國企競得。
因此，在當(dāng)前土地市場的競爭格局中，央國企仍然占據(jù)強勢地位。分析人士普遍認(rèn)為，這種局面短期內(nèi)難以改變。
但從當(dāng)前的局面，不難看出未來競爭格局的一些端倪。前述房企人士指出，大型國央企主要布局一二線城市的重點區(qū)域，占據(jù)“戰(zhàn)略高點”；民營企業(yè)專注三四線城市及一二線城市的非核心區(qū)域，更好發(fā)揮其區(qū)域深耕優(yōu)勢。民營房企和央國企通過差異化布局分食樓市“蛋糕”，將成為未來房地產(chǎn)業(yè)的主要競爭態(tài)勢。
