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取消限購、加速舊改,廣州又一輪政策激活住房消費
來源:第一財經(jīng)作者:鄭娜2025-06-13 15:58

提振消費是今年經(jīng)濟工作的重要主題。廣州近日發(fā)布了《廣州提振消費專項行動實施方案(征求意見稿)》(以下簡稱“《征求意見》”),涉及“居民就業(yè)增收”“大宗消費升級”“消費品質(zhì)提升”“限制措施清理”“政策支持保障”等八大領域,共提出33項具體行動舉措,以全方位激活消費市場。

作為居民大宗消費的重要組成部分,住房消費被重點提及,包括城中村和老舊小區(qū)改造、收購存量房作安置房、優(yōu)化公積金政策等,多措并舉,滿足居民需求;同時,取消限購、限價、限售等多種消費限制。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,對于廣州來說,新市民、外來人口比較多,有700萬人租住在城中村,老舊住房也比較多,住房潛力非常大。此次政策,除了剛需和改善外,對老舊小區(qū)、城中村、公積金等方面的政策部署,更多地是支持住房購置能力較低的群體,他們能在住房方面獲得更好的居住體驗,并降低居住消費成本,這也是住房回歸大宗消費品、一般消費品的體現(xiàn)。同時,這也是構建梯次消費的,健康遞進的住房消費新模式。

取消限購、限價、限售

《征求意見》提出,要“有序減少消費限制”,對于房地產(chǎn)行業(yè),要優(yōu)化相關政策,“全面取消限購、限售、限價,降低貸款首付比例和利率”。這也是本次提振消費方案中最引外界關注的舉措。

早在2024年9月時,廣州就已全面退出了限購,對廣州市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在廣州市范圍內(nèi)購買住房的,不再審核購房資格,不再限制購房套數(shù)。這也使得廣州成為一線城市中首個徹底退出限購政策的城市。在此之前,廣州已對限售、限價等限制性政策進行了調(diào)整。

在李宇嘉看來,廣州市中心區(qū)二手房掛牌量比較大,而且經(jīng)歷前期價格向下調(diào)整,二手房價格比較親民,已經(jīng)成為剛需的首選,放開限購的影響不大。另一方面,從促進要素自由流動和恢復價格信號,引導資源配置,增加高品質(zhì)改善型住房供應等,也有必要取消限售、限價等政策。

業(yè)內(nèi)認為,在限制性政策方面,廣州接下來還可以進行一些結構性微調(diào),例如取消在老年人貸款年限、商貸轉公積金貸款、二手房帶壓過戶等方面的阻礙等。

在貸款首付比例和利率方面,廣州在2024年時就已將首套、二套房的最低首付款比例統(tǒng)一為15%,首套房貸利率最低曾執(zhí)行不低于2.85%,此后回調(diào)至3%。

李宇嘉認為,《征求意見》發(fā)布之后,預計廣州在降低利率方面會有一些動作。近期,寬松的貨幣政策明確了進一步引導貸款利率下行,前期降低存款利率(5年期存款利率進入1%時代)、降低公開操作市場利率后,預計接下來首套房利率可能會降到3%以下。

中指研究院華南分院研究主管陳雪強預計,目前廣州的房貸首付比例及利率均算是較低水平,未來可能在公積金貸款首付比例方面有下調(diào)空間。

舊改助推樓市消費

在滿足住房消費方面,《征求意見》明確,要扎實推進城中村及老舊小區(qū)改造,“2025年計劃推進新開工老舊小區(qū)改造超150個,更新住宅老舊電梯超9000臺,完成城中村改造固定資產(chǎn)投資1000億元”。

李宇嘉表示,該項舉措與此前國家提出的“2025年要完成2000年前建成的老舊小區(qū)全部新開工”保持一致,預計這可能是廣州最后一批新開工的老舊小區(qū)(2000年之前建成的)。不過,在后續(xù)在城市體檢之后,或許還會將發(fā)現(xiàn)新的老舊小區(qū),同時隨著時間推移,很多小區(qū)也開始成為老舊小區(qū),這也將是后續(xù)住房消費的重要渠道。

他認為,城中村改造是住房消費新熱點。從2024年開始,隨著存量項目啟動,特別是安置區(qū)建設加速,舊模式項目開始轉向新模式,解決歷史遺留問題,城中村改造提速。城中村改造固定資產(chǎn)投資的1000億元背后,主要就是安置房建設提速,這對于釋放改造帶來的品質(zhì)住房需求,具有較大的意義。

以廣州市黃埔區(qū)為例,今年一季度,黃埔區(qū)的城市更新項目新開工89萬平方米,建設封頂102萬平方米;一季度完成固定資產(chǎn)投資105億元,同比增長6%,總量位居全市各區(qū)首位,多項數(shù)據(jù)指標超額完成時序任務。

在進行城中村改造的過程中,廣州各區(qū)也持續(xù)探索和落地各種新模式,保證居民安置的同時,推動了存量商品房的去化,不斷激活樓市消費。

例如黃埔區(qū)大范圍采用了房票安置的方式。截至5月底,黃埔區(qū)有五個城中村改造項目通過房票認購商品房超1000套、面積超10萬平方米,拉動資金流轉超20億元,涉及黃埔區(qū)、增城區(qū)、從化區(qū)的14個商品房項目,其中黃埔區(qū)外認購68套。

舊改潮起,也給廣州二手房市場添了一把火。根據(jù)廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會的最新統(tǒng)計,受舊改推進帶動,今年5月,同德圍-羅沖圍、芳村大道和桂花崗-三元里等多個板塊二手網(wǎng)簽量大漲,部分板塊同比漲幅超60%。

值得一提的是,此次的《征收意見》還明確,要“推進利用專項借款購買存量商品房作為安置房”。

李宇嘉認為,未來隨著收購主體、用途、價格的放開,廣州在企業(yè)宿舍、學生宿舍、安置住房等方面的收購會有項目落地。特別是隨著城中村改造提速,外圍產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高校布局,新的住房需求對接存量盤活,可能是庫存消化、住房消費的一個可行的探索路徑。

責任編輯: 鄧衛(wèi)平
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