證券時報
劉頌
2025-06-15 19:46
提振消費是今年經(jīng)濟工作的重要主題。廣州近日發(fā)布了《廣州提振消費專項行動實施方案（征求意見稿）》（以下簡稱“《征求意見》”），涉及“居民就業(yè)增收”“大宗消費升級”“消費品質(zhì)提升”“限制措施清理”“政策支持保障”等八大領域，共提出33項具體行動舉措，以全方位激活消費市場。
作為居民大宗消費的重要組成部分，住房消費被重點提及，包括城中村和老舊小區(qū)改造、收購存量房作安置房、優(yōu)化公積金政策等，多措并舉，滿足居民需求；同時，取消限購、限價、限售等多種消費限制。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，對于廣州來說，新市民、外來人口比較多，有700萬人租住在城中村，老舊住房也比較多，住房潛力非常大。此次政策，除了剛需和改善外，對老舊小區(qū)、城中村、公積金等方面的政策部署，更多地是支持住房購置能力較低的群體，他們能在住房方面獲得更好的居住體驗，并降低居住消費成本，這也是住房回歸大宗消費品、一般消費品的體現(xiàn)。同時，這也是構建梯次消費的，健康遞進的住房消費新模式。
取消限購、限價、限售
《征求意見》提出，要“有序減少消費限制”，對于房地產(chǎn)行業(yè)，要優(yōu)化相關政策，“全面取消限購、限售、限價，降低貸款首付比例和利率”。這也是本次提振消費方案中最引外界關注的舉措。
早在2024年9月時，廣州就已全面退出了限購，對廣州市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在廣州市范圍內(nèi)購買住房的，不再審核購房資格，不再限制購房套數(shù)。這也使得廣州成為一線城市中首個徹底退出限購政策的城市。在此之前，廣州已對限售、限價等限制性政策進行了調(diào)整。
在李宇嘉看來，廣州市中心區(qū)二手房掛牌量比較大，而且經(jīng)歷前期價格向下調(diào)整，二手房價格比較親民，已經(jīng)成為剛需的首選，放開限購的影響不大。另一方面，從促進要素自由流動和恢復價格信號，引導資源配置，增加高品質(zhì)改善型住房供應等，也有必要取消限售、限價等政策。
業(yè)內(nèi)認為，在限制性政策方面，廣州接下來還可以進行一些結構性微調(diào)，例如取消在老年人貸款年限、商貸轉公積金貸款、二手房帶壓過戶等方面的阻礙等。
在貸款首付比例和利率方面，廣州在2024年時就已將首套、二套房的最低首付款比例統(tǒng)一為15%，首套房貸利率最低曾執(zhí)行不低于2.85%，此后回調(diào)至3%。
李宇嘉認為，《征求意見》發(fā)布之后，預計廣州在降低利率方面會有一些動作。近期，寬松的貨幣政策明確了進一步引導貸款利率下行，前期降低存款利率（5年期存款利率進入1%時代）、降低公開操作市場利率后，預計接下來首套房利率可能會降到3%以下。
中指研究院華南分院研究主管陳雪強預計，目前廣州的房貸首付比例及利率均算是較低水平，未來可能在公積金貸款首付比例方面有下調(diào)空間。
舊改助推樓市消費
在滿足住房消費方面，《征求意見》明確，要扎實推進城中村及老舊小區(qū)改造，“2025年計劃推進新開工老舊小區(qū)改造超150個，更新住宅老舊電梯超9000臺，完成城中村改造固定資產(chǎn)投資1000億元”。
李宇嘉表示，該項舉措與此前國家提出的“2025年要完成2000年前建成的老舊小區(qū)全部新開工”保持一致，預計這可能是廣州最后一批新開工的老舊小區(qū)（2000年之前建成的）。不過，在后續(xù)在城市體檢之后，或許還會將發(fā)現(xiàn)新的老舊小區(qū)，同時隨著時間推移，很多小區(qū)也開始成為老舊小區(qū)，這也將是后續(xù)住房消費的重要渠道。
他認為，城中村改造是住房消費新熱點。從2024年開始，隨著存量項目啟動，特別是安置區(qū)建設加速，舊模式項目開始轉向新模式，解決歷史遺留問題，城中村改造提速。城中村改造固定資產(chǎn)投資的1000億元背后，主要就是安置房建設提速，這對于釋放改造帶來的品質(zhì)住房需求，具有較大的意義。
以廣州市黃埔區(qū)為例，今年一季度，黃埔區(qū)的城市更新項目新開工89萬平方米，建設封頂102萬平方米；一季度完成固定資產(chǎn)投資105億元，同比增長6%，總量位居全市各區(qū)首位，多項數(shù)據(jù)指標超額完成時序任務。
在進行城中村改造的過程中，廣州各區(qū)也持續(xù)探索和落地各種新模式，保證居民安置的同時，推動了存量商品房的去化，不斷激活樓市消費。
例如黃埔區(qū)大范圍采用了房票安置的方式。截至5月底，黃埔區(qū)有五個城中村改造項目通過房票認購商品房超1000套、面積超10萬平方米，拉動資金流轉超20億元，涉及黃埔區(qū)、增城區(qū)、從化區(qū)的14個商品房項目，其中黃埔區(qū)外認購68套。
舊改潮起，也給廣州二手房市場添了一把火。根據(jù)廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會的最新統(tǒng)計，受舊改推進帶動，今年5月，同德圍-羅沖圍、芳村大道和桂花崗-三元里等多個板塊二手網(wǎng)簽量大漲，部分板塊同比漲幅超60%。
值得一提的是，此次的《征收意見》還明確，要“推進利用專項借款購買存量商品房作為安置房”。
李宇嘉認為，未來隨著收購主體、用途、價格的放開，廣州在企業(yè)宿舍、學生宿舍、安置住房等方面的收購會有項目落地。特別是隨著城中村改造提速，外圍產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高校布局，新的住房需求對接存量盤活，可能是庫存消化、住房消費的一個可行的探索路徑。
