證券時報
王軍
2025-06-27 19:58
2025年上半年，深圳甲級辦公樓市場在持續(xù)調整中展現出顯著的結構性機遇。一方面是市場空置率，另一方面積極的價格策略與新興產業(yè)釋放的強勁動能，正驅動深層次結構性機遇加速顯現。
當前經濟環(huán)境下，企業(yè)運營成本管控持續(xù)強化，尤其是外資企業(yè)在租賃決策時更趨審慎。2025年上半年，仲量聯行最新數據顯示，深圳甲級寫字樓凈吸納量約18萬平方米，約為去年同期水平的55%。從需求結構看，總部型企業(yè)自用需求成為市場基石，貢獻上半年逾七成的凈吸納量。相較之下，市場租賃需求同比明顯收縮，整體租賃活動以成本優(yōu)化為導向。1000平方米以下的中小面積需求成為主力，成交量占比超六成，且以區(qū)內搬遷為主。
從行業(yè)維度觀察，科技互聯網行業(yè)仍是需求的關鍵來源，上半年貢獻近二成的租賃成交面積。其中，硬科技賽道（如消費電子、半導體及集成電路等）表現亮眼，錄得多宗整層及以上規(guī)模交易。這表明，在企業(yè)持續(xù)強化成本優(yōu)化與效率提升的背景下，深圳完備的供應鏈生態(tài)與政策支持體系，正有效賦能企業(yè)核心技術研發(fā)和業(yè)務拓展。
另一方面，華南企業(yè)加速全球化布局，帶動跨境電商及其生態(tài)圈服務商迅速崛起，成為市場新亮點。該板塊上半年累計實現租賃成交約2.5萬平方米，主要源于海外品牌營銷、跨境物流及供應鏈管理企業(yè)的升級與擴張需求。金融業(yè)亦展現較強韌性，上半年多家證券、保險、私募基金機構在深圳新設營業(yè)網點或分支機構。
仲量聯行華南區(qū)與華西區(qū)商業(yè)地產部負責人李文杰表示：“深圳深厚的產業(yè)根基持續(xù)孵化增長新引擎，以人工智能、智能制造、半導體及集成電路為核心的硬科技板塊日益壯大，疊加華南企業(yè)加速布局的出海經濟浪潮，為辦公樓市場注入了強勁的結構性增長動力，為未來市場復蘇積蓄動能。”
供應端方面，上半年，深圳寫字樓市場共迎來7個甲級辦公樓項目交付，合計新增體量約64.5萬平方米，其中前海子市場占比達48%。存量市場中，前海和福田近1~2年竣工的項目，憑借極具競爭力且靈活的租賃條款有效吸引租戶入駐，局部市場空置壓力得以緩解。然而，受新增供應集中放量影響，甲級辦公樓平均空置率持續(xù)承壓，截至第二季度末環(huán)比上升1.3個百分點，達到26.5%。
為應對去化壓力，辦公樓業(yè)主方普遍采取更加積極的“以價換量”策略，對于辦公空置面積去化起到積極作用。今年初以來，業(yè)主招商租賃重點向現有租戶留存傾斜，通過提供優(yōu)惠續(xù)租條件穩(wěn)定基本盤。目前，市場普遍呈現續(xù)租與新租價差顯著收窄的趨勢，部分樓宇續(xù)約租金已接近新租水平。受此影響，2025年第一、二季度深圳甲級辦公樓市場租金環(huán)比分別下降2.7%和3.1%。
展望后市，大數據與人工智能技術的蓬勃發(fā)展及其在各行各業(yè)應用場景的快速滲透，為市場注入了新的增長預期。仲量聯行認為：“國內各大科技巨頭積極布局相關領域，其運營與研發(fā)業(yè)務的擴張有望催生可觀的新增辦公需求。深圳作為中國科技創(chuàng)新高地，依托深厚的技術積淀與卓越的產業(yè)生態(tài)優(yōu)勢，極具潛力吸引龍頭科技企業(yè)設立或擴大人工智能相關業(yè)務單元，進而為辦公樓市場注入新動力?！蓖瑫r，深圳甲級辦公樓運營策略持續(xù)多元化創(chuàng)新，部分酒店品牌運營商對符合特定品質標準的辦公物業(yè)的關注度也在提升。
盡管需求端顯現積極信號，市場整體供過于求的局面短期內仍將持續(xù)。預計2025年下半年還將有近80萬平方米的新增供應入市，整體空置壓力難以快速紓解。在此背景下，深圳甲級辦公樓市場平均租金預計將繼續(xù)處于下行通道。市場參與各方需在價格動態(tài)調整中尋求新的供需平衡點，推動市場穩(wěn)健發(fā)展。
