中國基金報(bào)
吳娟娟
2025-07-02 09:50
2025上半年，土地市場表現(xiàn)如何？克而瑞報(bào)告顯示，上半年全國300城經(jīng)營性土地成交規(guī)模同比下降8%，但得益于優(yōu)質(zhì)地塊的出讓，土拍平均溢價(jià)率9.2%，同比增加了4.8個百分點(diǎn)。
土地市場“騰籠換倉”“縮量提質(zhì)”背后，反映了我國房地產(chǎn)發(fā)展階段的變化。因新建商品房銷售規(guī)模收縮、存量房地產(chǎn)用地規(guī)模維持高位，我國新增房地產(chǎn)用地減少，政策發(fā)力重點(diǎn)放在“去庫存”上。
不久前，國常會提出，要對全國房地產(chǎn)已供土地和在建項(xiàng)目進(jìn)行摸底，進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。這一表態(tài)，被業(yè)內(nèi)視為房地產(chǎn)去庫存、盤活存量的新一輪政策信號。
業(yè)內(nèi)表示，地方政府對土地供應(yīng)“控量提質(zhì)”、加上土地收儲的全面推進(jìn)，兩大舉措將是促進(jìn)房地產(chǎn)庫存下降的重要抓手。
土地出讓“縮量提質(zhì)”
在房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“供大于求”的情況下，我國土地供應(yīng)節(jié)奏也適時(shí)調(diào)整。
克而瑞最新報(bào)告顯示，截至6月20日，全國300城經(jīng)營性土地成交規(guī)模2.5億平方米，較2024年同期下降8%，再度刷新歷史新低，土地供應(yīng)整體“控量”。
不過，地方政府在控制土地供應(yīng)規(guī)模的同時(shí)，在“好房子”導(dǎo)向下進(jìn)一步提升供地質(zhì)量，上半年土拍平均溢價(jià)率增至9.2%，同比增加了4.8個百分點(diǎn)。
期內(nèi)，上海、北京、杭州、成都等城市，均出現(xiàn)土地高溢價(jià)出讓，其中成都有地塊土拍溢價(jià)率達(dá)到75%，杭州也頻繁出現(xiàn)溢價(jià)率超50%的土地。少數(shù)三四線城市如溫州、溫嶺等，也拍出了溢價(jià)率達(dá)40%的宅地。
核心城市優(yōu)質(zhì)地塊放量，帶動房企投資顯著回升，央國企是“主力軍”、民企重回競爭，另一股拿地勢力——地方城投公司也未退場，泉州、太倉、廈門、南通、溫嶺、濟(jì)南等多個城市的城投公司，都出現(xiàn)在房企新增貨值榜單中。
日前，湖南省長沙縣便底價(jià)出讓了12宗土地，而拿地企業(yè)名單中，僅長沙縣星峰建設(shè)工程有限責(zé)任公司、長沙順展開發(fā)建設(shè)有限公司，這兩家企業(yè)均為當(dāng)?shù)卣畬?shí)控的平臺公司，分別拿下5宗地、7宗地。
在近幾年的土拍，尤其是二線、三四線城市的土地市場中，城投、平臺類公司一直扮演著極其重要的角色，“托底”拿地的情況屢見不鮮。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年～2024年間，城投拿地比重始終維持在50%以上，2024年達(dá)到頂峰，占比達(dá)到64%，比2021年增長30個百分點(diǎn)。2025年一季度占比為50%，較去年同期下降6個百分點(diǎn)，但依然保持相對高位。
申萬宏源表示，此前地產(chǎn)承壓背景下，大量房企前期拿地因無力開發(fā)，疊加土地收入承壓背景、土拍市場壓力增大，城投平臺承擔(dān)起了大量托底拿地任務(wù)，2020年～2024年，城投托底拿地金額達(dá)9.37萬億元。
值得提及的是，部分民營企業(yè)也在上半年悄然出手，其中一類是主業(yè)為房地產(chǎn)，并在所在區(qū)域持續(xù)深耕的民營房企；一類是實(shí)業(yè)類公司，看到了房地產(chǎn)的一些機(jī)會；以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上的企業(yè)，比如貝殼旗下的貝好家。
不容忽視的存量
受入地供應(yīng)控量的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的整體供求也有所改善。
克而瑞表示，2025年上半年，受供給節(jié)制等因素的影響，狹義庫存處于下行通道，2025年5月末百城商品住宅庫存量4.63億平方米，同環(huán)比齊跌。所謂狹義庫存量，主要指已批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅中，尚未銷售的建筑面積。從去化周期變動看，5月百城去化周期基本持穩(wěn)25個月，環(huán)比上月、同比下降5%，其中僅一線城市同環(huán)比齊跌18%和1%，二線和三四線環(huán)比持平、同比下降。
此外，還有另一指標(biāo)廣義庫存量，后者統(tǒng)計(jì)范圍更廣，指可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和，包括已拿地未動工項(xiàng)目、已動工未拿銷證的項(xiàng)目。
相較于短期改善的狹義庫存而言，行業(yè)廣義庫存依然不容忽視。上述機(jī)構(gòu)表示，此前各地出讓了大量城投托底地塊，其中不少地塊雖然并未開工，不會在短期內(nèi)影響板塊庫存，但仍會影響市場中長期供求預(yù)期。
數(shù)據(jù)顯示，城投2021年拿地項(xiàng)目的開工率為48.9%，2022年、2023年、2024年開工率分別為40.8%、26.5%、8.5%，實(shí)際開發(fā)進(jìn)度較為緩慢。究其原因，這與其所拿地塊的資質(zhì)、企業(yè)開發(fā)能力、拿地目的均有關(guān)系。
在業(yè)內(nèi)看來，相較于傳統(tǒng)開發(fā)商，城投的開發(fā)能力、專業(yè)程度并未同步跟上；同時(shí)，因核心城市的地塊不乏企業(yè)爭搶，城投托底拿下的土地，多為三四線城市的土地、或者核心城市的郊區(qū)地塊，質(zhì)量可能并不好。
從拿地目的看，不少城投公司本意便是“托底”，未有進(jìn)軍開發(fā)之意。因此在開發(fā)能力不足、以及低迷的市場環(huán)境中，開工意愿和動能均相對較弱。
同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)告訴記者，國家對地方平臺公司有“紅線”要求，比如不能增加隱性債務(wù)，嚴(yán)禁變相舉債，嚴(yán)禁作為代業(yè)主投資性質(zhì)屬于政府投資的項(xiàng)目；每項(xiàng)投資要投入合規(guī)領(lǐng)域，投入資金要能回收、風(fēng)險(xiǎn)可控。
“部分城投拿地屬于正常投資，尤其是跟城市更新相關(guān)的項(xiàng)目，近年來城投介入較多，也有部分公司用作抵押融資用途?！彼渭t衛(wèi)告訴記者。
整體而言，易居研究院表示，當(dāng)前不少城市仍面臨著庫存壓力，受因規(guī)劃與需求脫節(jié)、房企開發(fā)能力等因素影響，部分土地長期處于閑置狀態(tài)，盤活存量資源、優(yōu)化土地配置，是當(dāng)下穩(wěn)樓市的當(dāng)務(wù)之急。
如何“降庫存”
日前，國務(wù)院常務(wù)會議指出，要對全國房地產(chǎn)已供土地和在建項(xiàng)目進(jìn)行摸底，進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)有政策，更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。
上述重磅表態(tài)，被業(yè)內(nèi)視為存量盤活政策有望繼續(xù)發(fā)力的信號。
針對存量房地產(chǎn)用地利用難、轉(zhuǎn)讓難、收回難等問題，自然資源部會同國家發(fā)展改革委等部門，去年也研究出臺了妥善處置閑置存量土地的18條政策措施，通過適度“松綁、放活、讓利、簡化”等政策助力盤活。
數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月底，已有2.4萬宗、9.08萬公頃的存量房地產(chǎn)用地，納入妥善處置閑置存量土地“一地一策”清單；2024年3月31日之前供應(yīng)的房地產(chǎn)用地已經(jīng)下降19.1%，政策成效逐步顯現(xiàn)。
自然資源部介紹了多個存量盤活的方式，比如合理調(diào)規(guī)，激活企業(yè)開發(fā)意愿，釋放存量土地價(jià)值；規(guī)范收回、等價(jià)置換，避免土地長期閑置浪費(fèi)。在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，為企業(yè)緩解資金困難提供“套餐式”政策支持。
對拿地“大戶”城投等地方平臺來說，存量土地盤活也有幾個重要方式。
其一是尋求代建合作，近年來，房地產(chǎn)代建行業(yè)興起，背后一大原因便是城投公司拿地后難以獨(dú)自開發(fā)，成為催生代建發(fā)展的主要驅(qū)動力。不過，通過這些渠道盤活的，土地本身資質(zhì)不能差，需有盈利空間。
而那些資質(zhì)較差的土地，便需要借助政策支持來處理。宋紅衛(wèi)告訴記者，城投手中的土儲項(xiàng)目，還有兩種盤活方式，一是利用當(dāng)前國家準(zhǔn)許用專項(xiàng)債收儲閑置土地的政策，二是把相關(guān)項(xiàng)目轉(zhuǎn)作保障房。
去年下半年，中央多次重磅會議宣布，“允許專項(xiàng)債券用于土地儲備”，土儲專項(xiàng)債正式重啟，可用于支持地方政府回收符合條件的閑置存量土地。
據(jù)中指研究院最新數(shù)據(jù)，截至今年6月25日，全國各地公示擬使用專項(xiàng)債回收存量閑置土地的數(shù)量超3700宗，總用地面積約1.96億平方米，總金額超4700億元，其中7個省市已發(fā)行專項(xiàng)債超960億元，占比約20%。
從目前專項(xiàng)債收儲的情況看，城投/城投子公司、地方國企存量閑置未開發(fā)土地是主要收儲對象，民企/混合企業(yè)占比較低。截至4月17日，涉及城投/城投子公司、地方國企土地的收購金額占比達(dá)91.35%。
克而瑞表示，地方政府對土地供應(yīng)“控量提質(zhì)”、加上土地收儲的全面推進(jìn)，這兩大舉措，將是促進(jìn)房地產(chǎn)庫存下降的重要抓手；此外，中央財(cái)政對地方債務(wù)指標(biāo)的寬松，也將為地方持續(xù)縮減供地規(guī)模提供支撐。
中指研究院則建議稱，收回能夠產(chǎn)生增量價(jià)值、實(shí)現(xiàn)資金平衡的存量閑置土地，是地方政府當(dāng)下著力收購的重點(diǎn)。在城市選擇上，可優(yōu)先聚焦核心城市，讓有限的資源發(fā)揮更大的效果；在企業(yè)類型上，要避免地方政府與國企平臺內(nèi)部循環(huán)，加大對民企支持力度，促進(jìn)收回的土地形成有效供給。
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