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王一鳴
2025-08-16 16:55
上?！吧谈淖 毙乱?guī)將允許將商業(yè)辦公物業(yè)改為住宅？事實上，這是對政策的嚴(yán)重誤解！
近期發(fā)布的《上海市人民政府辦公廳關(guān)于推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的實施意見》（以下簡稱“實施意見”）明確，允許符合一定條件的存量商務(wù)樓宇兼容租賃住房（含人才公寓）、養(yǎng)老托幼等功能，并建立15年全周期合同管理模式。有業(yè)內(nèi)人士將這份實施意見簡稱為“商改住”新政。
不過，這里的“商改住”，指的是符合一定條件的商務(wù)樓宇可改為租賃住房，并非指商辦公寓可轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌?/p>
具體來看，在城市主中心和副中心區(qū)域，實施意見鼓勵商務(wù)樓宇兼容科技創(chuàng)新、商業(yè)酒店、文化體育、教育培訓(xùn)等功能，根據(jù)周邊產(chǎn)業(yè)崗位需求，適當(dāng)增加服務(wù)公寓和人才公寓、醫(yī)療服務(wù)等功能。
在地區(qū)中心區(qū)域，允許商務(wù)樓宇兼容商業(yè)酒店、研發(fā)創(chuàng)新、文化體育、醫(yī)療服務(wù)、教育培訓(xùn)、租賃住房（含人才公寓）等功能。
在社區(qū)中心區(qū)域，允許商務(wù)樓宇補(bǔ)充商業(yè)服務(wù)、文化體育、教育培訓(xùn)、養(yǎng)老托育、租賃住房（含人才公寓）、新時代城市建設(shè)者管理者之家等功能。
在實施意見發(fā)布后，有部分中介人士認(rèn)為政策是鼓勵市民購置、投資商辦屬性公寓。但實際上，實施意見明確，將從嚴(yán)管控商務(wù)樓宇分割銷售行為，禁止以虛擬劃線或非實體墻等形式分層、分區(qū)分割轉(zhuǎn)讓，確保產(chǎn)權(quán)邊界清晰。對于已分割銷售和分割租賃的，應(yīng)完善全周期合同管理，加強(qiáng)統(tǒng)一監(jiān)管。
房地產(chǎn)律師宋安成認(rèn)為，本次實施意見鼓勵商務(wù)樓宇在改變功能的基礎(chǔ)上進(jìn)行租賃，未涉及土地性質(zhì)調(diào)整，也未放開分割銷售，因此不存在鼓勵投資交易的情況。
允許商辦樓宇兼容租賃住房功能，是多渠道增加租賃住房供給的一環(huán)。
2025年6月27日獲國務(wù)院第62次常務(wù)會議通過的《住房租賃條例》明確：國家鼓勵居民家庭將自有房源用于租賃，支持企業(yè)盤活改造老舊廠房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃，多渠道增加租賃住房供給。
此次上?！皩嵤┮庖姟钡牧咙c是提出支持一定時期內(nèi)商務(wù)樓宇功能兼容轉(zhuǎn)換，在不影響遠(yuǎn)期商務(wù)辦公功能實現(xiàn)和符合安全、不影響相鄰關(guān)系等前提下，存量低效商務(wù)樓宇保持主體不變、產(chǎn)證性質(zhì)不變、主體結(jié)構(gòu)不變的情況下，允許在一定時期內(nèi)兼容相關(guān)業(yè)態(tài)。具體兼容業(yè)態(tài)和年限經(jīng)更新主體評估并經(jīng)區(qū)政府決策認(rèn)定后實施，年限不超過15年，建立全周期合同，實施后以樓宇更新后的功能業(yè)態(tài)進(jìn)行監(jiān)管。
