證券時報網(wǎng)
李志強
2025-08-25 14:20
萬科飆漲。
8月25日，萬科A股價直線拉升，盤中一度強勢漲停。萬科H股盤中一度大漲超15%。有分析指出，萬科股價大漲的主要原因是，其最新披露的半年報緩解了市場對公司債務(wù)壓力的擔(dān)憂。
與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)正密集迎來利好政策。日前召開的國務(wù)院第九次全體會議要求，采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢。今日午間，上海6部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，對部分樓市政策進行松綁。此外，北京、海南、成都、福州等地近期密集出臺限購松綁及公積金支持措施。
有券商機構(gòu)認(rèn)為，在政策支持下房地產(chǎn)市場正逐步企穩(wěn)，預(yù)計隨著穩(wěn)銷售、穩(wěn)資金等政策持續(xù)落地，行業(yè)有望迎來底部企穩(wěn)，看好房地產(chǎn)板塊的中長期配置機會。
萬科罕見漲停
8月25日，A股開盤后，萬科A股價直線拉升，盤中一度強勢封板，這對于持續(xù)回調(diào)的萬科A來說，實屬罕見。不過，午后漲停板打開，截至收盤，萬科A漲幅達(dá)9.15%。萬科H股股價亦大幅走強，盤中一度大漲超15%。
財報顯示，萬科在債務(wù)化解方面取得一定進展。通過自身資產(chǎn)處置與大股東深圳地鐵集團的持續(xù)資金支持，萬科已如期償還243.9億元公開市場債務(wù)，且2027年前無到期境外公開債。
截至今年6月末，萬科的凈負(fù)債率為90.4%，較去年底提高9.8個百分點，資產(chǎn)負(fù)債率為73.1%，較2024年底下降0.6個百分點。萬科表示，期內(nèi)獲得各類金融機構(gòu)支持，未計及股東借款的合并報表范圍內(nèi)新增融資和再融資249億元，第一大股東深鐵集團積極提供流動性支持，截至目前已累計提供238.8億元的股東借款，且借款利率和抵質(zhì)押率均優(yōu)于市場慣例水平。
萬科管理層在分析師會議上表示，公司后續(xù)應(yīng)對到期債務(wù)壓力有明確信心，核心依托“外部支持+自身經(jīng)營”雙驅(qū)動：外部有金融機構(gòu)（上半年新增融資249億元）、國資大股東（累計提供近240億元股東借款）及政策、合作伙伴助力；自身將通過“保經(jīng)營現(xiàn)金流（加速銷售回款、發(fā)揮經(jīng)營服務(wù)造血功能）、盤活資產(chǎn)（市場化轉(zhuǎn)讓、ABS 等）、穩(wěn)定并爭取增量融資”三大路徑，全力以赴化解債務(wù)風(fēng)險，且目前2027年前已無境外公開債到期，短期境外償債壓力緩解。
華泰證券指出，2027年之前，萬科已無境外公開債到期，境內(nèi)債合計規(guī)模約264億元，其中2025年下半年到期規(guī)模約77億元，2026年、2027年到期規(guī)模約100億元、52億元，2025年償債高峰已經(jīng)安全過半，在政策以及國資助力下，有望平穩(wěn)過渡。
國泰海通認(rèn)為，萬科的多項業(yè)務(wù)仍具發(fā)展?jié)摿?，積極應(yīng)對債務(wù)問題并獲得多方支持，看好深鐵集團對萬科的整體賦能和調(diào)整能力。
對于業(yè)績虧損，萬科管理層解釋稱：“業(yè)績壓力一方面受到了開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模下滑和毛利率仍在低位等因素的影響，隨著過往高地價項目進入結(jié)算，公司毛利承受了較大壓力；另一方面，2025年上半年公司對部分資產(chǎn)計提了減值，部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價格低于賬面值，這些因素都加大了虧損。”
利好政策頻發(fā)
港股內(nèi)房股亦全線走強，截至發(fā)稿，融創(chuàng)中國、新世界發(fā)展大漲超5%，龍湖集團、美的置業(yè)、越秀地產(chǎn)漲超4%，新城發(fā)展、金地商置、綠城中國等跟漲。
政策層面，8月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、上海市房屋管理局、上海市財政局、上海市稅務(wù)局、人民銀行上海市分行、上海市公積金管理中心等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，包括調(diào)減住房限購、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個人住房信貸以及完善個人住房房產(chǎn)稅等政策。
日前召開的國務(wù)院第九次全體會議要求，采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢，結(jié)合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。其次，北京、海南、成都、福州等地近期密集出臺限購松綁及公積金支持措施；此外，市場預(yù)期改善及房企風(fēng)險化解加速，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，新房二手房交易同比增長，金九銀十旺季臨近疊加地方創(chuàng)新模式推動信心回溫。
分析人士稱，國務(wù)院政策方向為行業(yè)注入強穩(wěn)預(yù)期，地方松綁措施有望直接刺激購房需求釋放，房企債務(wù)重組突破降低系統(tǒng)風(fēng)險，疊加銷售旺季臨近，將提振投資情緒并推動板塊估值修復(fù)。
開源證券在報告中指出，在政策支持下房地產(chǎn)市場正逐步企穩(wěn)，新房成交面積環(huán)比增加，土地市場溢價率回升。
平安證券指出，地產(chǎn)潛在政策空間猶存。二手房更多定位剛需，對應(yīng)客群注重性價比，導(dǎo)致市場以價換量，而“好房子”定位改善需求，對應(yīng)客群更注重質(zhì)價比，疊加“好房子”供應(yīng)仍相對有限，預(yù)計短期熱度仍有望持續(xù)；部分房企報表端已見改善跡象。
中泰證券發(fā)布研報稱，2025年1—7月，房地產(chǎn)行業(yè)各項銷售數(shù)據(jù)雖仍處低位，但“止跌回穩(wěn)”政策基調(diào)延續(xù)，核心城市購房政策持續(xù)優(yōu)化，市場信心仍處修復(fù)期，預(yù)計隨著穩(wěn)銷售、穩(wěn)資金等政策持續(xù)落地，行業(yè)有望迎來底部企穩(wěn)。繼續(xù)看好房地產(chǎn)板塊的中長期配置機會，建議關(guān)注布局一二線城市、基本面穩(wěn)健、安全邊際較高的房企。
排版：羅曉霞
校對：王錦程
