證券時報
2025-09-16 15:55
百強房企拿地總額超六千億、央國企領銜土拍市場......今年前八月，土拍市場“點狀”升溫，房企在行業(yè)“止跌回穩(wěn)”關鍵期，展現(xiàn)出相對積極的投資態(tài)勢。
以綠城中國、保利發(fā)展、中海地產為代表的頭部企業(yè)，拿掉了市場大部分土地。前八月，TOP10房企新增貨值占百強的70%，行業(yè)資源加速向頭部集中。
在近期密集舉行的中期業(yè)績會上，地產老板們紛紛披露了今年的投資邏輯：普遍聚焦一二線城市，偏好高流速和高確定性地塊，用新項目帶動盈利回升。展望下半年，頭部房企投資意愿不減，同時會更加聚焦、“寧缺毋濫”。
爭奪優(yōu)質地塊
2025年，房地產市場仍在“止跌回穩(wěn)”的路上前行。行業(yè)迷霧逐漸消散的過程中，頭部房企也在尋找新的市場機遇，擇機在核心城市“補倉”。
中指研究院數據顯示，1～8月，百強房企拿地總額6056億元，同比增長28.0%。也即，今年房企在拿地上斥資已超六千億，比去年高出近三成。
頭部央國企是拿地的主力軍。期內，拿地金額前十企業(yè)中，有8家都是央國企，部分民企如濱江集團、邦泰集團、大華集團等，也進入拿地金額較前列。
從新增貨值來看，綠城中國、保利發(fā)展和中海地產位列前三。2025年1～8月，綠城中國以1144億元新增貨值占據榜單第一；保利發(fā)展新增貨值規(guī)模為996億元，位列第二；中海地產以923億元新增貨值位列第三。
此外，中國金茂、招商蛇口、華潤置地、建發(fā)房產、濱江集團、越秀地產、方大地產集團，依次位列新增貨值榜前十。余下前二十房企則有：聯(lián)發(fā)集團、中建智地、保利置業(yè)、杭鐵集團、中建東孚、邦泰集團、象嶼地產等。
客觀來看，當前樓市仍在筑底，房企自身也有一定土儲，為何今年在核心城市集體“搶地”？投資升溫背后有何邏輯？
近期，房企中期業(yè)績會密集舉行，一眾地產老板久違露面，披露企業(yè)的投資思路。
總的來看，當前頭部房企拿地戰(zhàn)略高度類似。一方面，投資要“跟著銷售走”，一二線城市樓市較為穩(wěn)定，因此投資目光要高度聚焦。即便是曾經下沉三四線的房企，如今也集體掉轉船頭，回到核心城市“搶好地”。
另一方面，過往幾年，房企拿了不少價格高、規(guī)劃老、去化難的老地塊，這些“歷史包袱”極大拖累了房企業(yè)績；而通過投資換倉、拿下優(yōu)質地塊，新項目快速開盤銷售后，能逐步改善企業(yè)的盈利表現(xiàn)，助力修復財務報表。
拿地勢頭較猛的綠城中國表示，自去年4月起，公司連續(xù)在蘇州、上海、南京等地拿下“地王”項目，這些地塊素質優(yōu)異，公司經過了反復研判。相關新地塊的銷售情況也較為良好，去年初所拿項目大多已經售罄。
“此前因限價導致供應長期不足，高端需求被壓抑。”管理層稱，近兩年隨著優(yōu)質地塊和核心地塊供應，高端需求逐步釋放，預計市場熱度仍將持續(xù)一段時間。
中海地產表示，上半年房地產市場總體處于“微跌盤整”階段，城市間分化比較大，一線城市更具有韌性，這是中海這幾年聚焦一線城市的重要基礎。中海除了資金優(yōu)勢，還是少數具有全產業(yè)鏈的企業(yè)，有利于拿大型綜合項目。
拿地同樣較為突出的中國金茂稱，上半年在土地供應端，地方政府拿出更核心的優(yōu)質地塊，房企的投資策略也較為趨同，一二線城市競爭非常激烈。期內公司投資非常聚集，實現(xiàn)了北京、上海等重點戰(zhàn)略性城市的補倉。
管理層還透露，去年以來金茂新獲取的項目，平均首開周期僅4.8個月，全部達成拿地6個月首開的內控標準，首開平均去化率達81%，實現(xiàn)了快開盤、開好盤。新項目均實現(xiàn)超預期投資兌現(xiàn)，有望帶動整體毛利率提升。
投資將更精準
經歷了上半年的火熱，進入8月份以來，房企投資力度出現(xiàn)季節(jié)性回落。
據克而瑞監(jiān)測數據，8月30家典型企業(yè)拿地金額（全口徑）約250億元，環(huán)比下降56.6%；不過，由于去年8月份基數較低，30家企業(yè)拿地金額同比上漲達41%。
其中，在這30家典型房企中，有18家企業(yè)8月沒有新增土地入賬，僅華潤置地、招商蛇口在深圳聯(lián)合拿地金額超過80億，其余企業(yè)單月拿地金額均不足20億。
“8月份優(yōu)質宅地出讓頻次、出現(xiàn)周期性下降，土拍溢價率等指標隨即回落。”克而瑞稱，但優(yōu)質宅地的熱度仍在繼續(xù)保持，如深圳寶安中心宅地等仍高溢價成交。
不過，在中期業(yè)績會上，頭部房企普遍表示，接下來會保持一定投資力度，同時將更加聚焦核心城市、核心地塊，并平衡好投資與風險。
中海地產表示，公司統(tǒng)籌發(fā)展與安全，堅持“以銷定投”，預計下半年投資會實現(xiàn)一定增長。房地產雖然總體規(guī)模有所萎縮，但改善性需求將不斷增長，仍然是一個龐大的市場，行業(yè)集中度會提升，市場有足夠空間讓公司發(fā)展。
綠城中國表示，下半年公司將采取更謹慎和精準的策略，嚴守安全底線，全年拿地貨值目標將根據銷售及現(xiàn)金流動態(tài)調整，預計在1200億至1300億元之間。
針對市場走勢，管理層認為，2025年下半年，城市間的分化將進一步加劇，市場復蘇進程不一定立即實現(xiàn)平衡，一線和強二線城市核心板塊有望率先企穩(wěn)，三四線和弱二線城市的庫存去化和需求重建需更長時間。
華潤置地表示，下半年拿地將堅持量入為出，聚焦一線及強二線城市，其他二線城市尋找區(qū)位核心、配套成熟的點狀機會，平衡拿地與銷售節(jié)奏，嚴控庫存風險。
中國金茂表示，目前，高能級城市對好品質、好房子等改善型產品的需求，依然比較旺盛，公司將更好地把握核心一二線城市的投資機會，保持一定投資強度。下半年在投資標準和要求上，可能有更高的追求及更高的要求。
越秀地產對地塊的要求更加細致。管理層表示，公司近兩年的拿地策略，是避開拿大的項目，主要拿小的項目。規(guī)模小意味著快進快出，運轉效率較高，投資兌現(xiàn)度也比較高，接下來將繼續(xù)保持一定的投資強度。
民營房企龍湖集團稱，在保證財務安全前提下，公司將擇機獲取新土地，堅持聚焦高能級城市，不斷提升投資精準度，做到優(yōu)中選優(yōu)。在資金頭寸允許情況下，關注市場好機會，并根據市場情況保持彈性的供貨節(jié)奏。
在克而瑞看來，當前房企拿地僅專注于核心城市、核心地塊，這也是多數城市銷售的“基本盤”。短期內，房企這種“寧缺毋濫”策略仍將延續(xù)，投資力度的回升取決于核心城市土拍的質量和頻次，未來幾個月或更加理性。
