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孫憲超
2025-09-16 12:38
9月15日起，我國首部專門規(guī)范住房租賃活動的行政法規(guī)《住房租賃條例》正式施行，這是住房租賃市場發(fā)展進(jìn)程中的一個重要里程碑，標(biāo)志著住房租賃市場告別“野蠻生長”，步入依法規(guī)范成長的新階段。
長期以來，住房租賃市場因為缺乏統(tǒng)一規(guī)范存在不少問題，不僅侵害了租賃雙方的合法權(quán)益，也不利于住房租賃市場健康發(fā)展?！蹲》孔赓U條例》的出臺，對很多問題都進(jìn)行了全面回應(yīng)和有力整治。
這部條例的出臺，回應(yīng)了諸多社會關(guān)切，其中最受關(guān)注的，可能還是前不久引發(fā)熱議的“房東稅”問題?！蹲》孔赓U條例》不是稅收方面的法律法規(guī)，更沒有直接提及新的稅收政策，之所以有這方面解讀，主要是因為明確了租房備案制度。條例規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，通過住房租賃管理服務(wù)平臺等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產(chǎn)管理部門備案。如果出租人未辦理合同備案，承租人可以自行辦理備案。長期來看，備案更有助于推動租金透明化，整治市場長期存在的“二房東”現(xiàn)象。一個規(guī)范、透明、健康的租賃市場，對各方參與者，無疑都將更有利。
條例中關(guān)于合同備案的規(guī)定，引發(fā)了全面征收所謂“房東稅”的解讀。然而，這種理解是錯誤的。合同備案的主要目的并非征稅，更何況，我國從來沒有叫做“房東稅”的稅種。任何經(jīng)營活動，只要符合稅法規(guī)定的應(yīng)稅條件，就會產(chǎn)生相應(yīng)納稅義務(wù)。房屋出租涉及的主要稅種包括增值稅、個人所得稅等。這些稅收政策早已存在，條例并未做出任何調(diào)整。各地在實際執(zhí)行過程中，為了便利納稅人，通常采用簡并征收方式，對個人租賃住房制定了較低的綜合稅率。這些優(yōu)惠政策，旨在降低住房租賃成本，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展。
誠然，隨著備案制度的推廣，稅務(wù)部門更容易掌握租賃交易信息，相關(guān)稅收的征管效率勢必提高。但我們更應(yīng)看到，備案制度主要是為了規(guī)范租賃市場，打擊黑中介、虛假房源，有效遏制隨意漲租、克扣押金、暴力驅(qū)趕等亂象，保障租客權(quán)益，推動租購?fù)瑱?quán)，而不是為了增加房東的稅收負(fù)擔(dān)。在當(dāng)前住房租賃市場供應(yīng)相對充足的情況下，房東將稅收負(fù)擔(dān)全額轉(zhuǎn)嫁給租客的可能性較小。在市場機(jī)制作用下，租金水平最終還是會由市場供求關(guān)系決定。
《住房租賃條例》的施行，標(biāo)志著我國住房租賃市場法治化建設(shè)邁出了關(guān)鍵一步。它以法治的力量為市場劃定了紅線、明確了規(guī)則，為租賃雙方提供了堅實的法律保障。期待新規(guī)的施行，能夠推動住房租賃市場朝著更加公平、有序、健康的方向發(fā)展，在法治框架下助力實現(xiàn)住有所居、租購?fù)瑱?quán)的美好愿景。
本版專欄文章僅代表作者個人觀點
