國際金融報
余繼超
2025-09-17 13:53
美國房地產(chǎn)市場的低迷態(tài)勢仍在延續(xù)，但硅谷地區(qū)卻上演著火熱景象。
根據(jù)全美住房建筑商協(xié)會（NAHB）9月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)，九月份房屋建筑商信心指數(shù)持續(xù)徘徊于低位。該月有65%的建筑商提供了某種形式的購房優(yōu)惠，報告降價的建筑商比例達(dá)到39%，為疫情以來的最高水平。
然而，硅谷卻呈現(xiàn)出截然不同的景氣度?！拔矣袝r與得克薩斯州等地的同行交流，當(dāng)我提到硅谷的房屋成交價始終高于掛牌價時，他們都感到難以置信?！泵绹慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Compass經(jīng)紀(jì)人、硅谷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會全球商業(yè)理事會主席馬克·王（Mark Wong）告訴第一財經(jīng)記者。
“硅谷最不缺的就是現(xiàn)金買家”
與全美市場的冷清形成對比，硅谷的房市依然火熱，購房競爭激烈。
“作為賣方代理人，我掛牌的一處位于硅谷核心城市桑尼維爾、距離蘋果公司園區(qū)不遠(yuǎn)的住宅，在六天內(nèi)迅速成交?！瘪R克分享稱，“看房日當(dāng)天，吸引了超過80多個客戶前來。我們精心布置了房屋展示，最終收到四份出價。”
他進(jìn)一步介紹：“房屋掛牌價為163.8萬美元，最終一位蘋果公司的華人新移民員工以178萬美元的全現(xiàn)金方式購得。這對于他來說通勤十分便利。由于無需貸款，當(dāng)前高企的按揭利率也并未對其構(gòu)成阻礙。”
盡管美國房地產(chǎn)市場整體趨于停滯，灣區(qū)尤其是硅谷的住房市場卻依然價格高企。根據(jù)房地產(chǎn)信息提供商Realtor.com，在舊金山，購房者需年收入達(dá)到26.3萬美元才可負(fù)擔(dān)中位價房屋，圣何塞的這一門檻更是高達(dá)37萬美元。
深耕北加州市場二十年的加州佩隆居地產(chǎn)（Pellego）合伙人甄勇斌（Barry Zhen）向第一財經(jīng)記者舉例稱：“距離硅谷約一小時車程的都柏林（Dublin），2024年人口流入增長率高達(dá)150%。在這里購買新房需要抽簽，而價值200萬美元的二手房往往在幾天內(nèi)便被搶購一空?！?/p>
總部位于吉隆坡的亞洲房產(chǎn)科技集團(tuán)居外IQI（Juwai IQI）聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團(tuán)首席執(zhí)行官安薩里（Kashif Ansari）則從國際買家視角提出，硅谷憑借其科技創(chuàng)新能力、全球聲譽(yù)和優(yōu)質(zhì)教育資源，持續(xù)吸引亞洲買家關(guān)注。根據(jù)居外IQI 2025年買家詢盤數(shù)據(jù)，硅谷核心城市帕洛阿爾托（Palo Alto）的房產(chǎn)詢盤中位價為240萬美元，是全美115萬美元中位價的兩倍以上。
安薩里告訴第一財經(jīng)記者：“硅谷的高溢價和競爭激烈的樓市，受低庫存和高需求的推動，繼續(xù)使其在全美當(dāng)前停滯的樓市中脫穎而出?！?/p>
他稱，2023年各國邊境重新開放后，帕洛阿爾托的買家詢盤量曾大幅上升，2024年雖回落40%，但2025年再次出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈。截至2025年8月，亞洲買家的詢盤量已達(dá)到2024年全年的兩倍，“這顯示出他們對這一科技中心信心回升，并對高價值房產(chǎn)重拾興趣”。
人工智能創(chuàng)造硅谷財富效應(yīng)
馬克告訴第一財經(jīng)記者，隨著人工智能（AI）和加密貨幣概念的熱潮興起，硅谷正迎來新一輪的財富效應(yīng)，人才持續(xù)從全球各地涌入，這也解釋了為何硅谷房價能夠保持每十年翻一番的強(qiáng)勁勢頭。
他進(jìn)一步表示，硅谷科技企業(yè)員工普遍享有股票期權(quán)，工作滿四年即可獲得給員工的全部股票，因此這一地區(qū)從不缺乏現(xiàn)金買家?！澳壳肮韫葮鞘兄?，每四筆交易中就有一筆是以全現(xiàn)金完成，”他補(bǔ)充道。
今年以來，Anthropic、安全超級智能（Safe Superintelligence）、OpenAI、Anysphere等AI初創(chuàng)企業(yè)相繼完成數(shù)輪巨額融資，不僅創(chuàng)造了龐大的紙面財富，也將估值推升至歷史新高。根據(jù)數(shù)據(jù)研究公司CB Insights，全球共有超過1200家“獨角獸”（估值大于10億美元）企業(yè)，其中美國超過700家。
與此同時，英偉達(dá)（Nvidia）、Meta、微軟等上市AI相關(guān)公司的股價也大幅飆升，加上為構(gòu)建數(shù)據(jù)中心和計算能力提供支持的基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)以及AI工程師的高額薪酬，共同構(gòu)成了這一波財富浪潮。
麻省理工學(xué)院首席研究員麥卡菲（Andrew McAfee）表示：“回顧過去100年的數(shù)據(jù)，我們從未見過如此規(guī)模和速度的財富創(chuàng)造，這前所未有?！?/p>
在這一背景下，一批因估值激增而新晉的億萬富翁正迅速崛起。硅谷區(qū)域研究所的統(tǒng)計顯示，去年硅谷企業(yè)風(fēng)險投資金額超過350億美元。另據(jù)財富調(diào)查公司新世界財富與追蹤全球私人財富和投資移民趨勢的Henley & Partners的數(shù)據(jù)，舊金山目前的億萬富翁人數(shù)已達(dá)到82人，超過紐約的66人。過去十年間，灣區(qū)百萬富翁的數(shù)量實現(xiàn)翻番，而紐約僅增長45%。
高端住宅市場同樣反映出這一趨勢。根據(jù)蘇富比國際地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，舊金山去年成交價超過2000萬美元的住宅數(shù)量創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。
不過，甄勇斌補(bǔ)充稱，盡管AI產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展催熱了硅谷周邊樓市，但居高不下的房價即使對科技“大廠”員工而言也并非輕易能夠承受。
他說：“位于舊金山南灣硅谷核心地段的房產(chǎn)，其中位價已達(dá)300萬美元。即便對于科技大廠的員工，若需貸款購房，負(fù)擔(dān)也相當(dāng)沉重，通常需依賴雙職工家庭收入。例如一對在科技公司工作的夫妻，若兩人年薪合計80萬美元，購買300萬美元的房屋后，每月按揭還款加上稅費將高達(dá)1.5萬美元，超過家庭稅后月收入的三分之一。而這樣的薪資水平已屬管理級員工，總體人數(shù)有限?！?/p>
美國樓市困境難解
全球投資咨詢公司BCA Research全球首席策略師貝瑞欽（Peter Berezin）在本周的研討會上表示，盡管過去幾個月抵押貸款利率有所回落，推動房屋建筑商情緒反彈，但美國住房市場仍面臨困境。
根據(jù)房地美的最新數(shù)據(jù)，美國30年抵押貸款固定利率為6.35%，明顯低于52周的平均水平6.7%，已回落至2024年10月以來的最低點。
但貝瑞欽強(qiáng)調(diào)，“硬數(shù)據(jù)”迄今并不樂觀。美國人口普查局的報告顯示，2025年7月建筑許可量錄得135萬個（經(jīng)季節(jié)性調(diào)整年化率），環(huán)比下降2.8%，同比亦降低5.7%。新建房屋待售庫存的月供應(yīng)量達(dá)到9.2個月，即按當(dāng)前銷售速度需超過9個月才能售罄，該數(shù)字創(chuàng)下2022年11月以來的最高水平。
另一方面，美國住宅房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin的數(shù)據(jù)表明，目前美國住房市場中活躍購房者數(shù)量約為143萬人，為自2013年以來的最低水平，除疫情初期外尚未出現(xiàn)更低的數(shù)字。自今年5月以來，賣家人數(shù)也出現(xiàn)兩年來的首次下降，減少約1.4萬人。盡管如此，賣家人數(shù)仍比買家多出36%，這一差距是2013年以來的最大值。換言之，全美范圍內(nèi)已連續(xù)15個月處于“買方市場”。
Redfin高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家可汗（Asad Khan）表示：“買家因高房價、高利率和經(jīng)濟(jì)不確定性而卻步，如今賣家也因買家的謹(jǐn)慎而陷入焦慮。部分賣家看到房屋在市場上滯留數(shù)周甚至數(shù)月，且往往以低于掛牌價成交，因而選擇撤牌或暫不掛牌?！?/p>
從房價走勢來看，標(biāo)準(zhǔn)普爾凱斯-希勒全美房價指數(shù)同比僅上漲1.9%，創(chuàng)2023年夏季以來的最慢增速。相比之下，從2024年6月至2025年6月，消費者價格指數(shù)上漲了2.7%，顯著高于房價漲幅。
標(biāo)準(zhǔn)普爾道瓊斯指數(shù)固定收益及大宗商品主管古戴克（Nicholas Godec）表示，這是多年來首次出現(xiàn)房價漲幅未能跑贏整體通脹水平。這一轉(zhuǎn)變具有歷史意義，疫情期間房價以兩位數(shù)增速遠(yuǎn)超通脹，為房主積累了巨額實際財富。而如今，美國住房財富在過去一年實際呈下降趨勢，出現(xiàn)實質(zhì)性的財富侵蝕。
貝瑞欽補(bǔ)充稱：“當(dāng)前的抵押貸款利率相較于上世紀(jì)90年代并不算極高，但房價實際已翻倍。改善住房負(fù)擔(dān)能力的唯一途徑，要么是抵押貸款利率大幅下降，要么是房價下跌，但兩者通常在經(jīng)濟(jì)衰退時發(fā)生。這正是住房市場所面臨的困境：任何真正提升可負(fù)擔(dān)性的方式，都可能伴隨相當(dāng)程度的陣痛?！?/p>
