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業(yè)內(nèi)翹首以盼的公募REITs新規(guī)來(lái)了。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，9月12日，國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳公布了REITs市場(chǎng)重磅文件：《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報(bào)推薦工作的通知（發(fā)改辦投資［2025］782號(hào)）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）。

據(jù)悉，此次《通知》的內(nèi)容主要涉及持續(xù)推動(dòng)市場(chǎng)擴(kuò)圍擴(kuò)容、積極支持通過(guò)擴(kuò)募方式新購(gòu)入項(xiàng)目、優(yōu)質(zhì)高效做好項(xiàng)目把關(guān)、切實(shí)加強(qiáng)組織保障四個(gè)方面，其中多項(xiàng)具體條款值得關(guān)注。

博時(shí)基金REITs業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)總監(jiān)劉玄指出，《通知》一是明確了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為資本運(yùn)作平臺(tái)的作用，明確了產(chǎn)權(quán)類(lèi)和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)兩大屬性分類(lèi)項(xiàng)下各類(lèi)資產(chǎn)混裝的可行性；二是進(jìn)一步在政策上、機(jī)制上為公募REITs的申報(bào)和發(fā)行進(jìn)行了簡(jiǎn)化和優(yōu)化，尤其是擬上線(xiàn)的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目信息系統(tǒng)將大幅提升主管部門(mén)的內(nèi)部協(xié)同效率，部分申報(bào)階段的堵點(diǎn)、難點(diǎn)、痛點(diǎn)有望得到改善。

根據(jù)Wind（萬(wàn)得）數(shù)據(jù)，目前全市場(chǎng)已上市的公募REITs共有74只，截至9月12日的總市值為2216.78億元。隨著公募REITs新規(guī)發(fā)布和落地，未來(lái)這一市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)擴(kuò)容。

新規(guī)主要涉及四個(gè)方面

9月12日，為深入貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，按照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)［2022］19號(hào)）、《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》（發(fā)改投資［2024］1014號(hào)）等要求，進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化申報(bào)推薦工作，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs高質(zhì)量發(fā)展，國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳正式發(fā)布了《通知》，也就是業(yè)內(nèi)俗稱(chēng)的“782號(hào)文”。

《通知》主要包括四個(gè)方面的內(nèi)容，分別為：持續(xù)推動(dòng)市場(chǎng)擴(kuò)圍擴(kuò)容、積極支持通過(guò)擴(kuò)募方式新購(gòu)入項(xiàng)目、優(yōu)質(zhì)高效做好項(xiàng)目把關(guān)、切實(shí)加強(qiáng)組織保障。

第一，持續(xù)推動(dòng)市場(chǎng)擴(kuò)圍擴(kuò)容?！锻ㄖ诽岢?，要高度重視基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報(bào)工作，加快成熟資產(chǎn)類(lèi)型項(xiàng)目常態(tài)化申報(bào)，積極推動(dòng)新資產(chǎn)類(lèi)型項(xiàng)目推薦發(fā)行，積極支持民間投資項(xiàng)目發(fā)行上市，以及加大項(xiàng)目培育儲(chǔ)備工作力度。

第二，積極支持通過(guò)擴(kuò)募方式新購(gòu)入項(xiàng)目。要簡(jiǎn)化新購(gòu)入項(xiàng)目申報(bào)流程，拓寬新購(gòu)入項(xiàng)目資產(chǎn)范圍。

第三，優(yōu)質(zhì)高效做好項(xiàng)目把關(guān)?！锻ㄖ芬髨?jiān)持聚焦推薦重點(diǎn)，確保投資管理手續(xù)齊備，充分發(fā)揮回收資金帶動(dòng)作用。

第四，切實(shí)加強(qiáng)組織保障。切實(shí)提高工作效率，提升信息化管理水平，同時(shí)完善常態(tài)化溝通機(jī)制。

加大培育儲(chǔ)備工作力度

多位業(yè)內(nèi)人士在受訪(fǎng)時(shí)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，此次新規(guī)有多項(xiàng)具體條款值得關(guān)注，將為行業(yè)帶來(lái)深遠(yuǎn)影響。

舉個(gè)例子，隨著公募REITs市場(chǎng)生態(tài)的持續(xù)完善，民企原始權(quán)益人已成為推動(dòng)行業(yè)發(fā)展不可或缺的重要力量?！锻ㄖ诽岢龇e極支持民間投資項(xiàng)目發(fā)行上市，借力公募REITs，民企可盤(pán)活存量、優(yōu)化負(fù)債、提升運(yùn)營(yíng)效率，實(shí)現(xiàn)從資產(chǎn)持有者到專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)方的輕量化轉(zhuǎn)型。

瑞思研究院指出，2021年到2025年共有12只民企REITs上市，共募集資金263.74億元，帶動(dòng)了大量新增投資。包括京東集團(tuán)、物美集團(tuán)、印力集團(tuán)、特變電工、明陽(yáng)智能、聯(lián)東集團(tuán)、華威集團(tuán)、九州通、順豐控股、潤(rùn)澤、萬(wàn)國(guó)、唯品會(huì)在內(nèi)的多家重點(diǎn)民營(yíng)企業(yè)已成功發(fā)行公募REITs，開(kāi)拓了新的融資渠道，并成為REITs市場(chǎng)的重要力量。其中2025年8月上市的南方萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT，與南方潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心REIT為首批上市的數(shù)據(jù)中心類(lèi)型REITs，體現(xiàn)了民企在擴(kuò)展REITs行業(yè)寬度上的重要作用。

再比如，《通知》還提出加大項(xiàng)目培育儲(chǔ)備工作力度。一方面，政策要求省級(jí)發(fā)展改革部門(mén)、有關(guān)中央企業(yè)遵循“儲(chǔ)備一批、組織一批、申報(bào)一批”原則，建立基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目工作臺(tái)賬，構(gòu)建滾動(dòng)接續(xù)的項(xiàng)目動(dòng)態(tài)推進(jìn)機(jī)制，為市場(chǎng)提供持續(xù)穩(wěn)定的項(xiàng)目來(lái)源，避免REITs項(xiàng)目供給斷層，確保市場(chǎng)總有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目可選；另一方面，提前培育有一定收益、上市前景好的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，在項(xiàng)目全流程依規(guī)辦理手續(xù)、理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系并提升管理效率，能讓項(xiàng)目達(dá)標(biāo)后順利入市，提升REITs市場(chǎng)整體規(guī)模與活躍度，為投資者提供更多元標(biāo)的，吸引更多資金流入，增強(qiáng)市場(chǎng)流動(dòng)性與韌性。

瑞思研究院對(duì)此表示，充足且優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備是基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的源頭活水，項(xiàng)目培育儲(chǔ)備工作力度的加強(qiáng)，能夠有效為市場(chǎng)注入強(qiáng)勁動(dòng)能。“當(dāng)前我國(guó)REITs市場(chǎng)規(guī)模與國(guó)際成熟市場(chǎng)存在差距，新規(guī)將有效擴(kuò)大市場(chǎng)供給，助力REITs發(fā)行提質(zhì)增速，進(jìn)而更好地發(fā)揮其在盤(pán)活存量資產(chǎn)、促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面的作用。”

持續(xù)擴(kuò)圍擴(kuò)容意義重大

《通知》里還有一項(xiàng)重要內(nèi)容是積極支持通過(guò)擴(kuò)募方式新購(gòu)入項(xiàng)目。

一方面，明確并簡(jiǎn)化擴(kuò)募項(xiàng)目的申報(bào)流程。新規(guī)明確了已上市的基礎(chǔ)設(shè)施REITs在首次發(fā)行上市滿(mǎn)6個(gè)月后，可經(jīng)由省級(jí)發(fā)展改革部門(mén)、中央企業(yè)向國(guó)家發(fā)改委申報(bào)新購(gòu)入項(xiàng)目。省級(jí)發(fā)展改革部門(mén)、中央企業(yè)先對(duì)符合申報(bào)條件的新購(gòu)入項(xiàng)目進(jìn)行把關(guān)，之后國(guó)家發(fā)展改革委直接受理、優(yōu)先評(píng)估，符合條件的項(xiàng)目還會(huì)加快推薦。這一流程優(yōu)化，減少了冗余環(huán)節(jié)，提高項(xiàng)目申報(bào)效率，讓優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目能更快速地進(jìn)入評(píng)估和推薦環(huán)節(jié)，為REITs通過(guò)新購(gòu)入項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)發(fā)展提供了更便捷的通道。

另一方面，拓寬新購(gòu)入項(xiàng)目資產(chǎn)范圍。支持已上市基礎(chǔ)設(shè)施REITs新購(gòu)入行業(yè)內(nèi)同類(lèi)項(xiàng)目以及具有關(guān)聯(lián)性的不同行業(yè)領(lǐng)域項(xiàng)目，新購(gòu)入項(xiàng)目與首次發(fā)行上市項(xiàng)目原則上應(yīng)同屬于所有權(quán)類(lèi)或經(jīng)營(yíng)收益權(quán)類(lèi)。支持跨區(qū)域通過(guò)擴(kuò)募等方式整合存量資產(chǎn)，做大做強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品，打造資本運(yùn)作平臺(tái)。

中金基金董事總經(jīng)理、副總經(jīng)理李耀光指出，持續(xù)擴(kuò)圍擴(kuò)容對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義，擴(kuò)募（尤其是跨區(qū)域擴(kuò)募）對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施REITs高質(zhì)量發(fā)展也非常重要，主要體現(xiàn)在：

一是REITs擴(kuò)募有利于擴(kuò)大并優(yōu)化資產(chǎn)組合、分散投資風(fēng)險(xiǎn)，特別是跨區(qū)域擴(kuò)募可有效分散區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)，有助于提升REITs資產(chǎn)組合分紅能力。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，擴(kuò)募是實(shí)現(xiàn)REITs市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)主要方式，通過(guò)擴(kuò)募增厚每基金份額的可分配金額來(lái)提升投資者獲得感，上市REITs持續(xù)擴(kuò)募是市場(chǎng)走向成熟的標(biāo)志之一。

二是擴(kuò)募機(jī)制有助于提升REITs管理水平，形成良好的市場(chǎng)示范效應(yīng)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，資產(chǎn)分散、跨區(qū)域運(yùn)營(yíng)是頭部REITs的重要特點(diǎn)之一。通過(guò)擴(kuò)募來(lái)擴(kuò)大REITs投資管理資產(chǎn)組合，能夠有效發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，有助于攤薄份額平均運(yùn)營(yíng)成本，提升運(yùn)營(yíng)效率與資源整合能力，提升市場(chǎng)對(duì)該REITs品牌的認(rèn)可度，發(fā)揮示范性作用。