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梅雙
2025-09-18 10:40
9月16日，紹興市新昌縣出讓1宗低密商住地，地塊容積率為1.2，建筑面積4.7萬平方米。最終，紹興市連城房地產(chǎn)以3.2億元的總價競得，成交樓面價為6813元/平方米，溢價率12.14%。
值得一提的是，這場土拍歷時約7小時，競價輪次超過300輪。
近期，隨著政策層面的利好持續(xù)釋放，熱點城市土地市場繼續(xù)保持熱度。在上述紹興地塊出讓的同一天，成都、杭州各有兩宗地塊溢價出讓，分別收金26.12億元、21.23億元。
有機構(gòu)指出，近期的重點城市土拍，呈現(xiàn)出兩個主要特點：在供應端，優(yōu)質(zhì)地塊繼續(xù)推出，部分地塊經(jīng)調(diào)整規(guī)劃后重新上架，并獲得追捧；需求方面，民營房企的拿地熱情上升，接連有所斬獲。
土地交易升溫，在一定程度上反映出房企信心的回升。與此同時，從房企拿地區(qū)域的變化不難看出，新的競爭局面正在形成。
民企拿地熱情升溫
今年9月以來，土地交易再度活躍。其中，長三角、大灣區(qū)的土拍熱度較高，雖然并不位于一線城市，一些地塊仍然受到追捧。
9月8日，東莞市萬江街道一宗安置房用地經(jīng)過100輪競價完成成交，成交總價為3.77億元，溢價率35.61%。這宗地塊的得主為安徽華城住麗建設(shè)投資有限公司，由上海國信澤銨實業(yè)發(fā)展有限公司100%控股。通過股權(quán)穿透發(fā)現(xiàn)，中信國際資產(chǎn)為公司股東之一。
9月9日，浙江永康市成功出讓一宗東虹南區(qū)地塊，經(jīng)過109輪競價，本地民企金華聽澗置業(yè)以總價2.60億元斬獲，溢價率72.19%。
9月15日，義烏市成功出讓一宗宅地，收金2.46億元。該地塊經(jīng)過72輪競價成交，由本地民企義烏市盈泰置業(yè)有限公司競得，溢價率40.54%。
而在重點一二線城市，土拍也繼續(xù)保持較高的熱度。今年9月4日，上海2025年七批次土拍收官，5宗地塊共收金111.16億元，其中3宗地塊溢價成交，2宗地塊底價成交。
次日，北京迎來2宗涉宅用地出讓，分別位于豐臺區(qū)和朝陽區(qū)，2宗地塊均底價成交，共收金33.46億元。
9月16日，成都、杭州各有兩宗地塊溢價出讓，分別收金26.12億元、21.23億元。一天后，成都再度出讓兩宗宅地，并以12.73億元的價格成交。
在近期的土地交易中，有兩個特點較為顯著。
北京某央企開發(fā)商負責人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，政府部門推出的地塊，質(zhì)量普遍較好，不少地塊的區(qū)位優(yōu)勢明顯，且有不少純住宅地塊，有利于開發(fā)和后續(xù)的銷售。
值得注意的是，在監(jiān)管部門的推動下，不少地方將流拍及收儲地塊進行“調(diào)規(guī)”后再出讓，并獲得了市場的認可。如今，類似的地塊仍在陸續(xù)入市。即將于9月30日出讓的北京朝陽區(qū)太陽宮地塊，便是經(jīng)調(diào)規(guī)后重新上架，地塊性質(zhì)從住宅混合公建用地變身純住宅用地，開發(fā)難度降低，市場關(guān)注度明顯提高。
民營房企積極性提高，則是土拍的另一個特點。在前述紹興市、永康市、義烏市的熱門地塊交易中，得主均為民營房企。成都于16日出讓的兩宗地塊中，其中一宗被龍湖競得。杭州出讓的兩宗地塊中，其中一宗得主為本地民企興耀房產(chǎn)。
此外，在中西部地區(qū)頗為活躍的民企邦泰地產(chǎn)，于9月16日摘得四川省遂寧市一宗宅地。半個月前，邦泰剛剛在成都拿了兩塊地。
新一輪競爭格局現(xiàn)雛形
土地市場升溫背后，是政策利好帶來的預期改善。今年8月以來，多地繼續(xù)推出穩(wěn)樓市政策。其中，北京、上海、深圳先后出臺新政，風向標意義更為明顯。
另一方面，經(jīng)過市場的深度調(diào)整，如今土地的“性價比”正在凸顯。
“跟前幾年火爆的時候比，現(xiàn)在的土地可以稱得上‘物美價廉’了。”前述房企人士表示，當前純住宅用地的供應比較多，配建的保障房和公建規(guī)模比較小，有利于開發(fā)和銷售，尤其有助于“好房子”的設(shè)計。
價格方面，除非是一線城市特別核心的區(qū)域，否則不會拍出過高的價格，“開發(fā)商也很理性，要算成本。”
他表示，按照“低點拿地、高點賣房”的常規(guī)邏輯，當前可以說是補倉的時機。
今年以來，房企補倉意愿強烈，拿地金額同比顯著上升。根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計，2025年1—8月，TOP100企業(yè)拿地總額6056億元，同比增長28.0%。
中指研究院指出，當前土地市場回暖，許多城市推出核心地段優(yōu)質(zhì)土地，房企緊抓利好加速補倉。分企業(yè)來看，建發(fā)房產(chǎn)、中國金茂、濱江集團、保利置業(yè)拿地銷售比均超過50%，顯示出較強的拿地意愿，如濱江集團的拿地銷售比更是超過100%。
該機構(gòu)還指出，央國企近幾年仍保持了一定的投資力度，儲備了一些優(yōu)質(zhì)的土地貨源，短期內(nèi)的市場份額會階段性提高。長期來看，民企的市場份額將止跌回升，兩者將會保持一種相對均衡的狀態(tài)。
但值得注意的是，與以往經(jīng)?！百N身肉搏”不同，如今這兩類房企正在形成一種新的競爭格局。
近年來，不少頭部房企收縮戰(zhàn)線，選擇戰(zhàn)略性放棄三四線市場，并聚焦于少數(shù)重點一二線城市。前述人士所供職的企業(yè)，便將重點布局的城市由30多個收縮至10個。
相比之下，民營房企更多選擇非核心城市，及重點城市的非核心地段進行布局。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測，今年1—8月，共8家房企拿地金額超兩百億元，其中4家房企拿地最多的城市為北京，2家房企在杭州拿地居首位，上海、深圳各有1家房企拿地最多。
該機構(gòu)指出，考慮到核心城市地價相對高企，熱點一二線城市市場或?qū)⒅饕纱笮脱雵蠹靶〔糠执笮兔衿笳紦?jù)，三四線城市則由數(shù)量眾多的地方性中小企業(yè)分割。
