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营改增来了二手房房产交易如何省钱

来源: 2018年08月19日

“营改增”来了 二手房房产交易如何省钱?

核心提示:二手房交易营改增后,原有营业税优惠政策很有可能平移,即以前二手房持有两年以上转让免征营业税,未来二手房持有两年以上转让也将免征增值税,实现税负稳定。

@链家黎亚鹏:目前二手房交易需要缴纳的各项税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。其中,营业税(不含附加税)税率为5%。营业税的征收是以住宅全额售价为基数;增值税的征收是以卖出价和买入价税前的差额做基数。

@迟磊:“北上广深”在营业税政策方面:个人购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。普通住宅和非普通住宅一般以144平米为界,以上为非普通住宅。

“营改增”后二手房交易税费是增是减?

@教授胡怡建:此次营改增是否将增加买卖双方的税负,取决于免征年限以及税率如何设置。

@社科院张斌:二手房交易营改增后,原有营业税优惠政策很有可能平移,即以前二手房持有两年以上转让免征营业税,未来二手房持有两年以上转让也将免征增值税,实现税负稳定。 @kaiak:比如,100万买一套房子然后150万卖出,如果符合征收营业税的条件,那么卖房时,其税基就是150万,按5%的税率来算,营业税额为7.5万。如果改为增值税,税基是50万,按照11%的税率来算,增值税额就是5.5万。这样说来税负减轻了。但如果增值的幅度比较高,100万的房子卖了200万,按营业税就是10万,按增值税算是11万,这样税负增加了。

营改增”来了,房价会降吗?

@易居中国总裁丁祖昱:不是成本决定房价,而是市场决定房价。当前市场,楼盘成本5万元/平方米,如果市场可以卖6万元/平方米,没有一个人会卖5.9万元/平方米;但是如果市场只能卖4.5万元/平方米,企业也不会死扛着要卖5万元/平方米,导致卖不出去只能等死。

@链家周峰:税收成本降到一定程度会对当前房价产生一定有利影响。但我们只能说如果税负成本的明显下降会对房价有一定影响,是充分条件

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,而不是必要条件。

“营改增”还需要哪些实施细则?

@旷野幽兰:一些行业关键政策:如土地成本是否能抵扣、全行业的贷款利息支出进行进项税抵扣、金融行业营业税优惠政策是否延续、酒店等生活性服务业采用何种计税方法等等,需要等细则出台。

@垚辰:增值税涉及到抵扣的问题。比如,消费者买房之后,成本价是100万,但花了50万进行装修,出售之后,这些装修费用都沉淀在房子中,等出手的时候这部分资金能抵扣吗?如果抵扣的话,又是否算折旧?这都需要细则来确定。

点评:“营改增”政策的到来,总体而言,二手房市场会有一定的影响,而决定五月份实施政策到底会有什么样的影响,我们拭目以待。

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