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万科等标杆房企抄底囤地行业大洗牌加速

来源: 2018年08月25日

万科等标杆房企“抄底”囤地 行业大洗牌加速

一季度重点城市土地出让金缩水近半

2012年一季度,房地产调控的政策预期不改,住宅市场继续受到抑制。在土地市场,年后各地方政府开始新一轮推地,但由于开发商过去几年积地未消,同时对未来房产市场发展预期也不甚明朗,普遍奉行“加快销售、减缓拿地、确保资金安全”的策略,拿地意愿不强。全国住宅用地市场成交形势依旧惨淡,土地价格和溢价率也持续走低。 [万科杜晶微博回应“被离职” 称在合肥万科出差]

然而,市场最低点恰是抄底的最佳时机。4月,万科今年首度拿地,耗资1.9亿布局唐山;恒大在许昌、牡丹江等地购地,精准布局三线市场;招商地产自今年起每月出手,频繁低价拿地。分析人士认为,市场持续低迷,中小企业此时无力也不敢拿地,而此时标杆房企拥有销售、融资等更多优势,有实力在土地市场低位时抄底。此轮调控将促成行业大洗牌,未来房地产行业的集中度将不断提高。

住宅用地溢价率创历史低位

2012年一季度,中国指数研究院监测的100个城市住宅用地楼面均价连续第二个季度同比、环比均下降。今年首季度,百城住宅用地楼面均价为1388元/平方米,同比下降11.2%。其中28个城市住宅地价同比上升,49个城市下降(其余23个城市2012或2011年一季度无成交)。具体不同类型的城市,44个出台限购政策的城市(以下简称“限购城市”)平均价格同比下降20.7%,而未限购的56个城市(以下简称“非限购城市”)上涨6.8%。从价格涨跌幅来看,同比涨幅较大的主要是非限购城市,如惠州、泉州等,降幅较大城市主要是华东和华南地区的限购城市,如三亚、南京、上海等。

2012年一季度,百城住宅用地平均溢价率降至历史低位,为1.9%,环比再次下降,已低于2008年三季度的阶段性低点2.7%。相比去年一季度,仅10个城市溢价率上升,溢价率为0的城市增至35个,比去年一季度增加23个,增长近2倍。具体到不同类型的城市,限购城市平均下降22.9个百分点,非限购城市平均下降16.8个百分点。溢价率较高的城市以中西部和珠三角的三线城市为主,如南昌、东莞、南宁等。溢价率同比下降较大的城市主要集中于长三角和中西部地区,如郑州、新乡、扬州等,而上升较大的10个城市主要位于环渤海和中西部地区,如南昌、柳州、廊坊等。

重点城市土地出让金缩水近半

作为房地产市场的上游,土地市场今年以来一直呈现供需双降的局面。土地卖不出高价,屡屡底价成交,政府宁可不推地,一季度重点城市土地供应量创下近5年来最低水平。

在中原集团研究中心监测的13个重点城市中,3月份全部用地供应990公顷,环比下降25%,处于2008年以来的较低供应水平。其中居住用地供应量仅为202公顷,依然处于历史低位水平;商办用地供应143公顷,环比微增6%。

由于开发商购地意愿低迷,一季度居住用地供应量695公顷,同比下降35%,是近5年中同期最低供应水平;商办用地一季度供应量354公顷,同比下降15%,在近5年中处于同期较高供应水平。尽管相对于居住用地,一季度商办用地供应较为充足,然而商办用地供应依然低于去年同期水平,一定程度上反映了目前开发商购地意愿低迷。

土地市场的低位运行,令地方政府的土地出让金收入亦大幅缩水。在中原集团研究中心监测的13个重点城市中,一季度商办用地出让金同比大减52%,同时居住用地成交量亦持续低位,同比下降48%;导致13个城市全部用地出让金仅887亿元,同比大减47%,达到近五年中同期第二低位。

标杆房企抄底布局二、三线城市

然而对于房企来说,低迷的土地市场正式抄底的最佳时机。由于中小房企资金实力较差,且对市场节奏的把握能力有限,在市场低迷时期往往不敢也无力拿地。但大型标杆房企此时已嗅到入市时机,底价拿地,重点布局二、三线城市,以囤积后续发展动力。

在蛰伏三个月后,4月6日,万科2012年首度出手土地市场,耗资1.9亿元拿下了两幅位于唐山路北区东部建华东道地块。这是万科在唐山的第三个项目,由此实现了万科在唐山东、西、南三个方位的全面布局。2012年整个一季度,万科在土地市场均未出手,毫无斩获;而去年同期,万科在12个城市拿地19幅,规划建筑面积高达548万平方米,投入106亿。对于万科来说,2012年去存货、少买地是安全过冬的企业策略,但土地作为必不可少的生产资料,仍必须适时补充土地储备。

4月上旬,恒大在许昌、牡丹江等三线城市新增土地储备三幅,占地面积近30万平方米。在2012年前4个月,恒大保持每月在发展潜力巨大的二、三线城市进行土地储备,共计16处地块,规划建筑面积337万平方米,成交金额共计60亿元。恒大地产预计今年市场表现不会太好,有意将一些产品进行调整,而趁土地市场低迷时期持续储备优质地块,契合并保障了恒大今年战略的推进。

招商地产今年也在大举拿地。4月10日,招商地产再次发布购入天津地块的公告。至4月中旬,招商地产继续着每月购地的布局步伐

万科等标杆房企抄底囤地行业大洗牌加速

,已在北京、天津以及贵州毕节三地新增土地储备共计119万平方米,规模超过去年同期的4倍,置地投入逾40亿。2012年的招商地产以雄厚的资金实力,在土地市场表现非常活跃,频繁低价拿地,在全国范围内快速传播着品牌影响力。

业内人士认为,从近期土地市场上的表现来看,大多数中小房企的融资渠道相对艰难,而万科、恒大等的龙头企业在销售、融资和贷款方面显然更具优势。此轮调控将是行业洗牌的重大契机,未来房地产行业的集中度将不断提高,优势资源逐渐向大型标杆房企聚合。

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