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楼市一周房产税扩容成定局房企融资助推抢地

来源: 2018年08月29日

楼市一周:房产税扩容成定局 房企融资助推抢地热

核心提示:上一周最受关注的仍然是房产税试点扩容话题,虽然有消息称湖南、南京等地都暂停了试点筹备工作,但发改委确认了今年要扩大试点范围,扩容已成定局。另一方面,由于房价一直走高,房企销售业绩向好,加上多元化的融资渠道,缓解了资金压力,这也助推了房企抢地热情的高涨,未来楼市调控的压力仍然很大。

1.房产税试点扩围成定局 专家:税率会从低到高

事件回顾:国家发改委昨日(24日)亮出今年深化经济体制改革的任务清单,其中首次明确今年要扩大个人住房房产税改革试点范围。

中国自2011年1月在上海、重庆两地开展房产税试点。业内专家表示,试点实施两年多以来,两地的房产税税率仍然较低,而覆盖面则主要以增量住房为主。

对于房产税扩围的过程,顾云昌指出,或将是一个从点到面,从弱到强的渐进式推开过程。“试点城市数量会不断增加;征税范围会从增量房逐步扩展到存量房;税率会从低到高;征税对象也会扩大到大部分人。”

点评:房产税试点扩容传言已久,但一直没有得到官方的确认,此次发改委明确提出今年要扩大房产税改革试点范围,可以说十点的扩容已成定局。近期各地房价势头难遏制,也让期盼房产税全面开征的呼声愈来愈高,但是如何让房产税达到控房价的作用,还需有关部门深思熟虑。

2.广州连续4月房价领跑全国 调控压力或迫使调控趋严

事件回顾:根据国家统计局发布的数据,今年前4个月广州市住宅销售价格同比涨幅连续领涨全国70个大中城市,成为一二线城市中最受瞩目的焦点。对于持续领涨的原因,行业中一直存在几种分析。一种较普遍的说法是广州为了达成去年的房价控制目标,在去年下半年一直压着部分高价盘的签,直到今年3月两会后才放行,从而直接导致了第一季度广州房价同比上涨20%以上。专家称,接下来的调控恐怕只有依赖中央进一步政策出台。

点评:由于广州细则调控力度的不够,对于房价上涨没有及时采取一些行之有效的调控措施,广州4月房价涨势可观,连续4个月房价领跑全国,也使得政府调控的压力陡增,如果想要这种局面有所改观,恐怕要期望今后调控手段会越来越紧。

3.房企一二线城市抢地 调控明确购房需求要去投资化

事件回顾:23日,由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合发布的《2013中国房地产上市公司测评研究报告》显示,今年房地产调控政策明确购房需求去投资化,大型上市房企因去年整体利润下降而回归一二线城市,加大土地储备。这意味着一二线城市的抢地潮还将持续。

中国房地产业协会副会长朱中一表示,调控政策明确购房需求为去投资化,这是非常重要的信号。“目前的政策态势是趋紧的,购房去投机、投资化是一个既定的政策,特别是国五条出台之后,明确了鼓励自住性需求,抑制投机、投资性需求。”

点评:虽然政策环境依然偏紧,但楼市量价仍居高位,加上房企多渠道融资,资金状况好于往年,拿地的热情高涨,难免会出现抢地的局面,然而地价在竞争中不断抬高,增加了开发商的成本,从而必然会助推房价的上涨,在这种形势下,调控的压力必然很大。

4.多元化融资渠道缓解房企资金压力 近三年来首偏松

事件回顾:5月22日,上海易居房地产研究院发布了《2013年一季度全国房企资金报告》,从分析结果看,2008年房地产开发企业资金状况最为紧张

楼市一周房产税扩容成定局房企融资助推抢地

,且从2010年调控开始,房地产开发企业资金链一直未见宽松,并呈现出越来越紧的趋势。但从2012年二季度开始,随着楼市的回暖,房地产开发企业的资金状况持续好转,到了2013一季度,房企资金链从紧张转为偏松状态,现金流开始充裕。

点评:房企海外融资、借壳上市的规模大增,形成了多元化的融资渠道,拓宽了企业融资方式,这直接缓解了房企的资金压力,使其有足够的资金投入的土地竞争中去,储地补仓,提供了房企拿地的动力和底气,从一定意义上助推了地市的火热。

5.政策或遭遇新调整 “去行政化”将成调控方向

事件回顾:近日召开的房地产行业内部会议透出信息,针对现行的房地产调控政策效果,有关方面正在研究和观察。一段时间后,若调控效果无明显起色,不排除调整政策的可能。

“新国五条”出台至今已近两月,多地楼市成交量暴跌,但房价上涨压力仍存。国家统计局数据显示,4月70个大中城市中67个城市新建商品住宅(不含保障房)价格环比上涨。

分析人士认为,政策出台后,市场成交量出现大幅波动,不少城市住房供应量减少,房价上涨压力犹存,恐使调控落入“越调越涨”的怪圈。多家机构认为,“去行政化”将成为未来调控方向。

点评:“新国五条”后,虽然多地楼市成交量出现下滑,但是房价仍然坚挺,现行的房地产政策经过几轮的调整,目前效果仍没有多大起色。其实,我们不难发现,目前调控手段行政色彩过于浓厚,不管是“限价令”还是近期热议的房产税,这些对于市场的影响很有限,要根本上改变楼市现状,还是要从市场出发,所以,未来调控可能会往“去行政化”方向发展。

点评:调控手段在不断升级,房价却依然坚挺。房企融资抢地,哄抬地价增加成本,进而助推房价攀升,这或许是房价居高的原因之一,但政策机构也应该有所反思,目前调控效果显然起色不大,即使房产税扩容的实施,也很难对市场带来很大的改变,未来政策调整之路该如何去走,是要有所决断了。

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