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中国住房空置率有多高13还是22

来源: 2018年10月24日

中国住房空置率有多高,13%还是22%?

领导往往退居二线,出来讲话才更心无旁骛入木三分。

刚刚退下来的中财办副主任杨伟民,言辞风格比他以往更要尖锐,直面当前国企、房地产和地方政府中国经济三大难解之老大难,他还直接揭开了中国地产金融化、泡沫化背后的残酷真相,中国的房子到底够不够住,住宅空置率到底有多高?

他说房地产行业——风险累积,近期又乱象丛生,成为最容易引爆风险的定时炸弹,行政性措施已经不能根治

他说国企——如果不清理死窟窿就没有水支撑新的经济活动。

他说地方政府——正在变换花样的举债

他说金融部门——如果金融部门孤军奋战其他部门袖手旁观这场战役是打不好的。

引起媒体广泛关注的是,他提到了中国房地产最敏感的神经——中国到底这么多年建了多少套房子?中国住房空置率有多高?

我在中央财办时,曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查,显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高,日本是13%。这很不正常,说明用来炒的房子真不少,有关部门应该尽快制定空置标准。现在我们在频频调控房地产市场,但是底数不清怎么调控?像GDP不清楚怎么调控经济?

这个调查事实上早在三个月前,杨伟民中财办的老同事陈锡文已在另外一个场合披露了这项由国家电主导的空置率调查——

再比如“空心化”,以往人们认为房子没人就是空心化,最近国家电公司做一个统计,从每户电表数据来看,一年一户用电量不超过20度认为是“空置”。算下来,2017年,大中城市房屋空置率是11.9%,小城市房屋空置率13.9%,农村房屋空置率14%。农村房屋的空置率比小城市房屋空置率,仅仅多0.1个百分点,为什么就被炒得那么凶?

尽管有国家电的权威数据,但“一年一户用电量不超过20度”这一指标的科学性和合理性均存在可质疑之处。

众所周知的是空置率越高

中国住房空置率有多高13还是22

,房屋使用率就越低,房屋泡沫越大。按照国际常见的标准,空置率10%以下为较合理区,房屋供求基本平衡;10%-20%之间为危险区间;20%以上为房屋库存严重积压。

我们看一下美国的数据——根据美国人口普查局的数据,2017年第一季度最新的全美出租空置率为7%,而自住房空置率则降到1.7%,低于2016年第四季度的1.8%。

经历过地产泡沫和老龄化严重的日本,空置率近年来一直处于高位。数据显示,2017年第一季度首都东京23区的空置率相对最低,达到12%,而埼玉县甚至超过了18%。大阪的空置率较健康,为8.6%;而近期有汽车产业和人口迁入的福冈,其房屋空置率为11%,甚至比东京略低。

接上面的话,中国的住房空置率有多高?

几年前西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》报告就披露了他们的估测——2013年,我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%,城镇空置房为4898万套。

2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%,其中六大城市空置率分别为:重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三线城市住房空置率最高,为23.2%。

这一报告发布后引发了大量的争议,地产大炮任志强直接炮轰——通过相关的数据计算可以发现,绝不可能有5000万套或更多的空置房。

2016年年初,在房地产去库存被上升到国策之时,中央党校教授周天勇老师也有一个测算,2015年底预计,我国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约在在20%到25%之间,城镇地区空置住房约为6500到8800万套之间。在经济学上意味的是,没有消费和就业人口的空壳住宅资产。

如杨伟民所言,房地产调控必须回归到根子上的制度问题,仅靠行政性措施已经越来越不能根治这颗定时炸弹。

建行董事长田国立跟着杨伟民的意思说,你想空置率实在太可怕了,但是这都是实际上就是什么,其实这些东西你给他调动起来之后,都是有益的金融资产,承接海量货币,没有这么一个大的载体是不行的,所以我们必须得迅速把这些存量已经盖完了的房,主要矛盾不是怎么盖房,房盖了不少,美国才20多万亿的房屋总量,而且我们的农村统计还未必准,因为城市化进程不够,所以还未必准,要想办法怎么调动存量。

因此,中国的房子不是够不够住的问题,土地供应也不是房地产市场影响房价的最核心变量,国土资源部官员就有过类似的表述,在投资性需求没有得到有效抑制的前提下,单纯增加土地供给并不能直接平抑住房价格。

理解中财办前后两位副主任关于住房空置率的关心,是理解这一轮房地产调控的逻辑起点——控制增量,调动存量,这是租售并举,发展长期租赁房市场的政策起点。

原来房地产的空置率早就被偷偷调查过

这些数字都指明了一个问题,那就是中国的房子不是不够住,甚至在大城市都已经过剩了,既然中财办已经偷偷开始调查2017年的空置率问题,想必心里也已经动起了杀机,下一步的工作任务,必然要盘活存量。降不降房价单说,但至少不能让你把房子闲着,最次也得逼你把房子拿出来出租。

空置房标准的认定是一个世界级难题,现在你偷偷调查,这个没问题,但如果你说一年用电20度以下视为空置,那么他分分钟会把用电量提高,很简单,买一台空调在空房子里每天空转呗!你用电量规定多少,他都能跑出来,现在空调都能远程控制了,甚至北京上班,四川空置几套房,他都不担心。天天能给你跑出电来。所以一旦你宣布空置标准,那么空置标准瞬间就不灵了,所以还得多种数据组合认定。比如门禁系统的虹膜识别,你说你们家谁住,租出去也行,谁住?每次进出小区都要虹膜登记加指纹识别,一旦发现造假,就计入征信档案。然后再通过耗电量的峰谷比对,上下水数据的峰谷比对,其实不麻烦的,你把规则定下来,很多人一看太麻烦自己就不去抖机灵了,再加上有门禁系统的过滤,真正需要电量峰谷比对,和上下水峰谷数据比对的并不多。还可以引入群众举报,其实你的房子是否空置,空置了多久,邻居是最清楚的。

但也要同时说清楚,诬告也是会被扣掉信用积分的。这样误差率就会更低。如果他能逃过门禁识别,能逃过电力和自来水部门的数据比对,还能逃过人民群众的火眼金睛,那逃过就逃过吧,算他有本事了,估计跟自住房也就没啥区别了,不过话说,与其这么麻烦的逃过,为何不把房子租出去,还能赚点收入呢?所以他即使都能逃过,也未必能逃过市场规律。宁可绞尽脑汁的逃避空置税,也不把房子租出去,那这人一定是脑子有病,因为完全不划算嘛!

当然还是我们之前的观点,通过技术手段的组合应用征收空置税,这仍然是下策,上策是直接开征房产税,不管你租不租,房子在那里就要收税,这样空置房的成本立马就上来了。所以对于绝大多数人来说,就会十分有动力,找个租户来给自己对冲税负。自然就能逼出很多空置房,进入租房市场。但房产税也有问题,那就是这东西杀伤力有点,很可能会一下引爆房地产泡沫,就像昨天建行董事长田国立说的,由于房地产现在已经过度金融化,房价如果真掉下来政府害怕,银行更害怕。所以现在的态度有些暧昧,既不想让大家炒房也不想让房价降下来。但这事,你指着人民大众靠觉悟,靠素质,肯定是没有用的。我们每次既想怎么样,又想怎么样的时候,往往最后就是两边不落好。这次显然已经越炒越凶了,那么结果怎么样呢?

在资产泡沫拆弹游戏中,必须祛除或削弱房地产的金融属性。当前地方政府纷纷利用人才引进、户籍改革等措施变相突破房地产限购调控,明目张胆对有限的居民杠杆来源——有购房资格和能力的韭菜展开争夺,恰恰是念错了经。在拆弹的过程中,又继续炒高资产泡沫的显著风险。

地方政府关注的是钱袋子,而把风险甩给了金融体系和中央,目前看我们尚未看到中央的进一步应对之举,但杨伟民主任今天的讲话,恰是近几年来中央房地产调控的真正药方子。

接下来怎么办,拭目以待吧!

来源:周密金融

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