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記者實(shí)探。

繼北京和上海之后，深圳在9月5日深夜發(fā)布了重磅樓市新政?？v觀深圳此次新政，涉及優(yōu)化分區(qū)住房限購政策、優(yōu)化調(diào)整企事業(yè)單位購買商品住房政策以及優(yōu)化調(diào)整個(gè)人住房信貸政策等內(nèi)容。

9月6日是深圳樓市新政實(shí)施首日，證券時(shí)報(bào)記者在走訪和咨詢過程中發(fā)現(xiàn)：有二手房業(yè)主表示周末預(yù)約看房的人變多；有房產(chǎn)中介表示部分賣房者與買房者加快了簽約速度；有房企則連夜更新宣傳信息，主打“不限購”。

當(dāng)晚就接到很多咨詢電話

“今天上午，我就接到房產(chǎn)中介經(jīng)理的電話，周末有3位客戶想來看房?！奔易×_湖區(qū)深圳中學(xué)初中部學(xué)區(qū)內(nèi)的一位業(yè)主對記者表示，“其中有2位客戶都是之前打算來看房但沒來的，新政后立馬聯(lián)系了中介經(jīng)理?！?/p>

包括深圳中學(xué)初中部學(xué)區(qū)在內(nèi)的羅湖區(qū)以及寶安西鄉(xiāng)片區(qū)是此次深圳樓市限購范圍調(diào)整變化最為明顯的區(qū)域。根據(jù)新政，符合深圳商品住房購買條件的居民家庭（包括本市戶籍居民家庭、自購房之日前在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭），在羅湖區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)范圍內(nèi)購買商品住房不限套數(shù)。無法提供自購房之日前在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上證明的非本市戶籍居民家庭，在羅湖區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)范圍內(nèi)也可以購買商品住房，限購兩套。

“在深圳各區(qū)當(dāng)中，羅湖區(qū)的二手房成交占比一直處在前列位置，新房雖然庫存量不大，但多數(shù)是高容積率的舊改房源，所以去化速度較慢，此次放松限購將有利于市場去化，特別是一些低總價(jià)高租金回報(bào)率以及優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房?！绷_湖布心片區(qū)一位資深房產(chǎn)中介經(jīng)理表示，“新政是在5日晚間公布，當(dāng)晚就有客戶來電咨詢，我到凌晨兩點(diǎn)多才休息。新政實(shí)施首日的上午，我就接到5位客戶的咨詢來電，詢問此前看過的房源是否有變動(dòng)，其中有1位客戶已經(jīng)簽約了，之前因?yàn)榱_湖區(qū)限購而沒有購房資格，所以新政還是會(huì)在一定程度上刺激剛需入市的速度?！?/p>

羅湖區(qū)的房產(chǎn)中介門店，正準(zhǔn)備更改筍盤信息。 吳家明/攝

在深圳龍崗區(qū)，記者看到營銷中心里不少購房者正在看房。房企相關(guān)工作人員表示，龍崗區(qū)早在去年就放寬了非本市戶籍人士購房資格，近一年來項(xiàng)目的外地客戶比例明顯增加，所占比例超過15%?！靶抡鰜砗?，我們連夜調(diào)整了宣傳信息，主打‘不限購’，深圳的房產(chǎn)只要價(jià)格到位，還是非常吸引外地投資者?！?/p>

深圳龍崗區(qū)一處新房營銷中心，現(xiàn)場不少購房者正在咨詢。 吳家明/攝

限購全面放開只是時(shí)間問題

針對深圳此次推出的樓市新政，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳此次限購松綁力度顯著超過北京、上海，通過大幅收縮限購范圍、放寬企業(yè)購房限制等組合拳，扭轉(zhuǎn)樓市調(diào)整態(tài)勢，釋放市場活力。

“數(shù)據(jù)顯示，深圳二手住房價(jià)格自2021年5月起持續(xù)下跌至今已達(dá)4年之久。部分區(qū)域房價(jià)較高峰期近乎腰斬，這也使得低總價(jià)二手房交易活躍度上升。不僅如此，土地市場表現(xiàn)同樣承壓。2025年上半年，深圳住宅用地出讓金未進(jìn)入全國前20名，這對于深圳補(bǔ)齊民生短板、推進(jìn)外來人口本地化、助力戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，甚至城市吸引人才、提升城市競爭力等方面，都會(huì)形成資金方面的制約。此外，深圳樓市較京滬具有更強(qiáng)波動(dòng)性，房地產(chǎn)對居民資產(chǎn)配置、金融市場及城市經(jīng)濟(jì)的影響更為顯著。在投資情緒低迷的情況下，外圍區(qū)域退出限購也就在情理之中。”李宇嘉表示。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，此次深圳住房政策優(yōu)化方向符合預(yù)期，與北京、上海的調(diào)整方向一致。她判斷，限購全面放開只是時(shí)間問題，當(dāng)前正處于逐步放開的階段。

對于政策效果，何倩茹預(yù)計(jì)，政策放寬后，新房和二手房市場成交將出現(xiàn)較大漲幅，對比去年情況，成交漲幅可能達(dá)到一倍甚至更高。何倩茹還表示，尤其看好放寬深戶個(gè)人限購套數(shù)的政策，這一政策對市場的影響會(huì)較為明顯。

深圳此次樓市新政的另一項(xiàng)重要舉措是調(diào)整房貸利率政策。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)測算，此前深圳首套房和二套房的利率定價(jià)公式分別為LPR-45BP和LPR-5BP。依據(jù)新政策，二套房貸利率降低40個(gè)基點(diǎn)。按照100萬元貸款本金、30年期等額本息方式計(jì)算，房貸總還款成本將減少近8萬元，月供額將減少220元。

而在去年深圳放松限購后，新房市場的交易活躍度明顯提升。參照北京、上海樓市新政后的市場表現(xiàn)，嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)：“對于非核心區(qū)域市場而言，交易量環(huán)比增幅可能超40%，且至少有30%需求源于新增購房套數(shù)的客戶?！?/p>

校對：劉星瑩