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已經(jīng)成立的REITs產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)情況如何？日前滬深兩市上市的66只公募REITs先后披露了2025年半年度報(bào)告。

66只公募REITs2025年上半年業(yè)績(jī)情況    來(lái)源：Wind數(shù)據(jù)，界面新聞編制

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年上半年，全市場(chǎng)已發(fā)布中報(bào)的REITs產(chǎn)品共計(jì)分紅107次，年度累計(jì)分紅總額逾68億元。其中，平安寧波交投REIT以6.2億元分紅位居榜首，中金安徽交控REIT、中信建投國(guó)家電投新能源REIT分別以4.75億元和4.16億元緊隨其后。

從盈利能力看，58只REITs上半年收獲了正凈利潤(rùn)，高速公路類REITs繼續(xù)領(lǐng)跑。其中平安寧波交投REIT收入最高，今年上半年?duì)I收為10.49億元，凈利潤(rùn)為2.21億元。該項(xiàng)目底層資產(chǎn)為杭州灣跨海大橋，是全國(guó)首單跨海大橋公募REITs項(xiàng)目。

華夏南京交通高速公路REIT、華泰江蘇交控REIT等項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)也實(shí)現(xiàn)正向增長(zhǎng)，反映其資產(chǎn)韌性和穩(wěn)定的現(xiàn)金流能力。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，以高速公路為底層資產(chǎn)的REITs產(chǎn)品有13只，上半年分紅總額為31.08億元。

而消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs在上半年也頗有亮點(diǎn)。華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT上半年?duì)I收3.63億元，同比增長(zhǎng)35.7%，凈利潤(rùn)0.16億元，大幅高于去年同期；中金印力消費(fèi)REIT營(yíng)收同比增長(zhǎng)143.95%，顯示消費(fèi)復(fù)蘇帶動(dòng)線下商業(yè)客流回升。此外，多個(gè)新發(fā)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs——如華安百聯(lián)消費(fèi)REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT等，也已實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)并啟動(dòng)分紅，體現(xiàn)出較強(qiáng)的資產(chǎn)成熟度。

近期華夏凱德商業(yè)REIT網(wǎng)下詢價(jià)受到市場(chǎng)追捧。根據(jù)公告，華夏基金共收到142家網(wǎng)下投資者管理的 930個(gè)配售對(duì)象的詢價(jià)報(bào)價(jià)信息，有效認(rèn)購(gòu)份額數(shù)量總和高達(dá)282億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的254.08倍。

界面新聞注意到，REITs底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)呈現(xiàn)顯著結(jié)構(gòu)性分化。從今年整體運(yùn)營(yíng)情況來(lái)看，以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為底層資產(chǎn)的REIT依然承壓。中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT、中金湖北科投光谷REIT、建信中關(guān)村REIT和華安張江產(chǎn)業(yè)園區(qū)REIT等4只公募REITs產(chǎn)品凈利潤(rùn)告負(fù)。

而去年虧損的東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT的凈利潤(rùn)已經(jīng)由虧轉(zhuǎn)盈，并且其上半年凈利潤(rùn)在產(chǎn)業(yè)園類REITs產(chǎn)品中居于第一，但其出租率較去年同期仍有下滑。

東吳基金公募REITs總部副總經(jīng)理徐昊在接受界面新聞采訪時(shí)表示，上半年?yáng)|吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT運(yùn)營(yíng)平穩(wěn)，兩家項(xiàng)目公司上半年實(shí)現(xiàn)的凈收入均超過全年凈收入目標(biāo)金額的50%。受整體宏觀經(jīng)濟(jì)影響，目前產(chǎn)業(yè)園行業(yè)出租率均面臨不小的挑戰(zhàn)。

中金公司的研究觀點(diǎn)認(rèn)為，往前看，產(chǎn)業(yè)園板塊的供需端壓力猶存。一方面，是因?yàn)樾略龉┙o沖擊尚存。另一方面，現(xiàn)階段各企業(yè)的租賃需求尚未明顯回升。同時(shí)中金公司研報(bào)也指出，產(chǎn)業(yè)園租戶承租意愿和能力受到我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速、市場(chǎng)需求、國(guó)際貿(mào)易等多重因素影響，而上述宏觀因素目前存在諸多不確定性。若宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生較大變化，那么必然會(huì)對(duì)園區(qū)租賃需求帶來(lái)不利影響，進(jìn)而影響產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)收益及行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

雖然產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體承壓，但各地產(chǎn)業(yè)園區(qū)也在積極運(yùn)營(yíng)。半年報(bào)顯示，張江產(chǎn)業(yè)園區(qū)充分利用區(qū)域產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢(shì)，引入優(yōu)質(zhì)租戶、優(yōu)化租賃結(jié)構(gòu)，資產(chǎn)出租率較去年同期大幅提升。上半年張江產(chǎn)業(yè)園區(qū)的出租率為93.03%，同比增長(zhǎng)13.62%。

同時(shí)，今年上半年依然有中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT、創(chuàng)金合信首農(nóng)REIT和華夏金隅智造工場(chǎng)REIT三只新產(chǎn)品成立。創(chuàng)金合信基金相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴界面新聞，基礎(chǔ)設(shè)施REITs是國(guó)家金融創(chuàng)新的重要抓手，可以促進(jìn)盤活存量資產(chǎn)，帶動(dòng)新增投資。園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs是科技創(chuàng)新的重要載體，可以構(gòu)建“資產(chǎn)-資源”的循環(huán)通路，是金融創(chuàng)新服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要引擎。

“盡管短期園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施承壓，面臨市場(chǎng)波動(dòng)的情況，但中長(zhǎng)期來(lái)看，具有核心產(chǎn)業(yè)資源、歷史經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定和運(yùn)營(yíng)管理能力的項(xiàng)目依然具備穿越周期的價(jià)值。”上述人士表示。

Wind數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)成立的公募REITs產(chǎn)品已達(dá)15只，底層資產(chǎn)的類別擴(kuò)容至新能源、水利、數(shù)據(jù)中心等新型資產(chǎn)，產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)管理復(fù)雜度也在提升。未來(lái)REITs業(yè)績(jī)的表現(xiàn)將更依賴于資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率的提升、成本控制能力及資產(chǎn)組合的動(dòng)態(tài)優(yōu)化。

“REITs正從‘跑馬圈地’進(jìn)入‘精耕細(xì)作’階段，管理人的資管能力將是下一階段估值分化的關(guān)鍵?！币晃还糝EITs基金經(jīng)理指出。