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“9·5”新政之后，深圳市場(chǎng)上的各類購(gòu)房需求被激活。2025年第37周（9月8日—14日），深圳全市新房住宅類別（預(yù)售+現(xiàn)售）成交589套，環(huán)比增長(zhǎng)約17%；二手房錄得1554套，環(huán)比增長(zhǎng)15.4%。

放開(kāi)限購(gòu)的羅湖區(qū)是此次新政中變動(dòng)最大的區(qū)域之一，不少購(gòu)房者直接擁有了資格，推動(dòng)了該區(qū)域成交放量。樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月6日—14日，羅湖區(qū)看房量環(huán)比上漲29%、簽約量上漲也超25%。

多位深圳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，此次樓市利好發(fā)布后，購(gòu)房者信心有所增強(qiáng)，不少外地客戶來(lái)深置業(yè)，許多港澳臺(tái)客戶也前來(lái)咨詢，同時(shí)需求明確的客戶交易周期明顯縮短，開(kāi)發(fā)商也加緊布局銷售節(jié)點(diǎn)，積極推盤(pán)搶收。

外地客戶

9月5日的樓市新政之后，深圳大部分區(qū)域的購(gòu)房門(mén)檻大幅降低，除鹽田、大鵬新區(qū)不再限購(gòu)之外，在羅湖、寶安（除新安街道）、龍崗、龍華、坪山、光明區(qū)域內(nèi)購(gòu)買商品房，即便是非深圳戶口也可以直接買房，限購(gòu)兩套。這給深圳樓市帶來(lái)了不少“新鮮血液”。

有位來(lái)自成都的客戶就買下了羅湖區(qū)京基璟譽(yù)府項(xiàng)目的一套房。該項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人羅嘉良告訴記者，這位客戶在深圳做生意，此前羅湖限購(gòu)，也沒(méi)有購(gòu)房資格，客戶原本只考慮租房，新政之后把買房的計(jì)劃提上日程，“短期內(nèi)，客戶考慮兩地跑的時(shí)候有個(gè)居所；長(zhǎng)期來(lái)看，即便日后決定不定居在深圳，從交易的角度來(lái)講，深圳的房子也相對(duì)穩(wěn)妥。”

據(jù)羅嘉良透露，新政之后，項(xiàng)目來(lái)訪同比增長(zhǎng)了約4成，成交同比增長(zhǎng)了約3成，其中來(lái)自外地的客戶占比大約10%~15%。

這并不是個(gè)例。深圳中原二級(jí)市場(chǎng)事業(yè)一部營(yíng)銷總監(jiān)曾海娟主要負(fù)責(zé)新房代理銷售。新政之后，她接觸到不少外地客戶，例如東莞、長(zhǎng)沙等灣區(qū)或外區(qū)的客戶，也是自住加投資型的需求。

“東莞的客戶買房是因?yàn)樾『⒃谙愀圩x書(shū)工作，提前在深圳準(zhǔn)備一套房，”曾海娟告訴記者，他們認(rèn)為深圳這座城市有發(fā)展優(yōu)勢(shì)，離香港又近，往來(lái)方便，未來(lái)即便是投資，深圳的房子也有一定的優(yōu)勢(shì)。

近來(lái)還有不少香港購(gòu)房者出于養(yǎng)老需求，會(huì)考慮一些山景或海景物業(yè)，也當(dāng)作養(yǎng)老投資；亦有來(lái)自臺(tái)灣的客戶咨詢購(gòu)房政策和注意事項(xiàng)等。曾海娟表示，“這些來(lái)自港澳臺(tái)的置業(yè)咨詢和對(duì)政策的關(guān)注，也是此次新政之后一個(gè)比較明顯的變化。”

深圳本地的客戶心態(tài)也開(kāi)始發(fā)生變化。羅嘉良發(fā)現(xiàn)，需求相對(duì)明確的客戶，其決策速度和信心都有明顯提升，具備條件的客戶在決策時(shí)速度相較之前變得更快；而在預(yù)算等各方面條件還不到位的客戶還是會(huì)持續(xù)多方面觀望。

曾海娟接觸到的客戶中也存在相似的情況。在沙井、光明等區(qū)域，市場(chǎng)上不僅新增了不少剛需客戶看房，也多了一些線下當(dāng)天來(lái)訪、當(dāng)天成交的客戶。“這在新政之前是比較少遇見(jiàn)的，”她告訴記者，此前許多客戶基本上來(lái)訪多次，而最近客戶的成交周期變短。

羅湖成“最大贏家”

這些變化都直接體現(xiàn)在了各項(xiàng)數(shù)據(jù)上。據(jù)深圳房地產(chǎn)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，過(guò)去的一周內(nèi)（9月8日—14日），深圳二手房周錄得1554套，環(huán)比增長(zhǎng)15.4%；新房住宅周成交589套，環(huán)比增長(zhǎng)17.1%。

在各個(gè)城區(qū)中，放開(kāi)了限購(gòu)的羅湖區(qū)是受此次新政影響最明顯的區(qū)域之一。作為深圳老城區(qū)，羅湖區(qū)地理位置優(yōu)越，一區(qū)之內(nèi)有羅湖、文錦渡、蓮塘/香園圍等三個(gè)口岸，城市綠化率達(dá)64.6%，并且配套和教育資源優(yōu)質(zhì)，具備較強(qiáng)的市場(chǎng)需求。新政之后的市場(chǎng)活躍度大幅提升。

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月6日—14日期間，樂(lè)有家門(mén)店看房量、簽約量環(huán)比分別上漲13%、11%，而羅湖區(qū)看房量上漲29%、簽約量上漲也超25%，核心區(qū)域價(jià)格優(yōu)惠的筍盤(pán)成交速度加快。

羅湖的二手房表現(xiàn)尤為突出。負(fù)責(zé)羅湖片區(qū)的深圳中原地產(chǎn)羅湖東A區(qū)區(qū)域董事牛紅娜告訴記者，羅湖區(qū)的新房供應(yīng)少，整體庫(kù)存去化周期很短，大約為三四個(gè)月，相應(yīng)地，二手房成交就非?；钴S，“新政后一周，我們的帶看量增長(zhǎng)了40%左右，成交量增長(zhǎng)了大約一倍。”

牛紅娜表示，羅湖區(qū)擁有深圳中學(xué)、翠竹小學(xué)等各種優(yōu)質(zhì)的教育資源，有位惠州客戶原本就打算在深圳買房，方便小孩在深圳讀書(shū)，但此前苦于沒(méi)有購(gòu)房資格，買房計(jì)劃一直擱淺?！斑@次新政出來(lái)之后，我們當(dāng)天就通知到他，第二天恰逢周六，客戶就來(lái)羅湖看房，并直接在我們附近買了一套翠竹小學(xué)的學(xué)位房?！?/p>

深圳其他區(qū)域的表現(xiàn)不如羅湖區(qū)這般亮眼，但也出現(xiàn)了改善的跡象。樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月6日—14日期間，各區(qū)門(mén)店看房量中，福田、寶安、龍華、龍崗上漲均超10%，各區(qū)門(mén)店簽約量中，寶安、光明、福田、南山等區(qū)域有不同程度上漲。

曾海娟表示，深圳是一個(gè)長(zhǎng)條形、多中心的城市，基本上每個(gè)片區(qū)、每個(gè)板塊內(nèi)的頭部項(xiàng)目，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)內(nèi)有一定的影響力的項(xiàng)目，原本在所屬片區(qū)內(nèi)銷售情況就較好的項(xiàng)目，新政之后的來(lái)訪量會(huì)有明顯的變化。

位于福田區(qū)的金地環(huán)灣城項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，最新政策下，福田區(qū)還是屬于限購(gòu)區(qū)，不過(guò)放松了企業(yè)購(gòu)房和單身可以多買一套的政策。從現(xiàn)在來(lái)訪來(lái)看，周度來(lái)訪提升差不多10%。

據(jù)深圳中原龍華坂田K區(qū)區(qū)域董事謝東來(lái)透露，新政以來(lái)，他所負(fù)責(zé)片區(qū)的新房和二手房整體帶看量提升了20%多，成交量則提高了5%~10%，部分低總價(jià)的剛需項(xiàng)目表現(xiàn)較突出。

“金九”窗口期

新政出臺(tái)的當(dāng)下，正是房地產(chǎn)傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季，不少開(kāi)發(fā)商積極準(zhǔn)備，以把握難得的政策窗口期。

記者了解到，多個(gè)開(kāi)發(fā)商正在積極籌備推盤(pán)計(jì)劃。例如深圳本地房企卓越集團(tuán)預(yù)計(jì)將在9月底推出兩個(gè)全新的住宅項(xiàng)目，分別為福田區(qū)的新規(guī)住宅卓越縵悅和南山區(qū)的新規(guī)小戶型卓越瓏秀公館，合計(jì)入市房源超390套；金地環(huán)灣城也預(yù)計(jì)在9月底加推283套建面約111-125平方米的住宅產(chǎn)品。中海與華潤(rùn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的南山區(qū)豪宅項(xiàng)目也在籌備蓄客中，預(yù)計(jì)將在10月開(kāi)放展廳。

在新房供應(yīng)較為稀缺的羅湖區(qū)，9月底也將有一個(gè)新規(guī)住宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。曾海娟告訴記者，項(xiàng)目共計(jì)300多套房源，體量不大，在當(dāng)前的節(jié)點(diǎn)下，客戶范圍變廣，算得上是“未賣先熱”，在有機(jī)會(huì)創(chuàng)造更好的效益的情況下，預(yù)計(jì)項(xiàng)目不會(huì)有太多的促銷活動(dòng)。羅嘉良也坦言，“有新政加持，當(dāng)前項(xiàng)目銷售表現(xiàn)良好，暫時(shí)沒(méi)有使用促銷手段的必要性?！?/p>

每個(gè)區(qū)域項(xiàng)目面臨的境況不同，在新房供應(yīng)較為集中的龍華區(qū)，各大樓盤(pán)則竭力使出多種招數(shù)贏得客戶。有新房代理負(fù)責(zé)人透露，近期開(kāi)發(fā)商已來(lái)尋求方案建議沖刺一波銷售，主要就是降價(jià)、加傭。“價(jià)格降到位了，客戶就會(huì)買單，傭金給到位、費(fèi)用結(jié)算快，中介就會(huì)多推項(xiàng)目，促進(jìn)銷售。”上述新房代理負(fù)責(zé)人表示，“預(yù)計(jì)這周或下周就會(huì)有具體的舉措推出了?！?/p>

在中指研究院深圳分院高級(jí)分析師孫紅梅看來(lái)，此次新政核心區(qū)福田、南山雖限購(gòu)政策保留，但單身購(gòu)房資格放寬，推動(dòng)前海、寶中片區(qū)剛需入市。非核心區(qū)取消社保限制、房貸利率下調(diào)，取消企業(yè)購(gòu)房限制后，部分項(xiàng)目臨深客戶占比攀升，龍崗、光明等區(qū)域出現(xiàn)“跨城購(gòu)房團(tuán)”。

孫紅梅認(rèn)為，本次新政通過(guò)分區(qū)調(diào)控、成本降低、資格擴(kuò)容的組合拳，在短期內(nèi)顯著激活市場(chǎng)，非核心區(qū)域量?jī)r(jià)齊升、核心區(qū)域溫和回暖。政策精準(zhǔn)切中深圳樓市“外圍去庫(kù)存、核心穩(wěn)預(yù)期”的痛點(diǎn)，預(yù)計(jì)將為“金九銀十”樓市旺季奠定基礎(chǔ)。